تورم آرام در مسکن
به گزارش بورس امروز، برآورد قیمت مسکن در تهران با توجه میانگین قیمت دلاری سنوات قبل محاسبه گردیده است میانگین نرخ تورم در سال گذشته ۵۰ درصد بوده است. نرخ تورم از فروردین سال جاری که به نزدیکی ۱۱۷ درصد رسیده بود اکنون به ۷۵ درصد رسیده است. میانگین تورم نیز بدلیل افزایش تورم از انتهای سال گذشته و بالا بودن آن در ابتدای سال همچنان بالاتر از سال گذشته میباشد.
همچنین نرخ دلاری مسکن در ماه شهریور به بیش از ۱۶۰۰ دلار رسیده است که در طول دوره مورد بررسی بیسابقه بوده است.
ترکیب مصالح ساختمانهای کشور در طول دو دهه اخیر تغییرات زیادی داشته است. مسکنهای کم دوام در سالهای اخیر بشدت کاهش داشته است بطوریکه میتوان حدس زد که با اطلاعات جدید این نوع مسکن به کمتر درصدی از کل املاک کشور رسیده باشد.
همچنین سهم مسکن نیمه بادوام نیز کاهش داشته و سهم خود را به مسکنهای با دوام بالا داده است. در حال حاضر بیش از نیمی از مسکن کشور از نوع بادوام بوده و مابقی آن متعلق به مسکنهای با دوام متوسط میباشد.
نرخ حقیقی مسکن به تعدیل قیمت اسمی مسکن با تورم عمومی اطلاق میگردد. این نرخ در شهر تهران و از سال ۱۳۹۶ محاسبه گردیده است. در ابتدای سال ۱۳۹۶ نرخ حقیقی مسکن ۴ میلیون تومان بوده است و طی یک روند افزایشی تا اواسط سال ۱۳۹۹ به ۱۰ میلیون تومان رسید اما پس از آن روند کاهشی آن در طی سال ۱۴۰۰ و در پی ثبات بازار ارز تا ۸ میلیون تومان رسید. در انتهای سال ۱۴۰۱ نیز یک دوره رشد در نرخ مسکن اتفاق افتاد اما مجدد در شش ماهه سال جاری نرخ حقیقی مسکن تعدیل گردید و به ۱۰. ۵ میلیون تومان رسیده است.
رشد قیمت اجاره مناطق ۲۲گانه تهران از سال ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ در نمودار زیر مشخص گردیده است. بطور کلی در این مدت قیمت اجاره حدود ۵ برابر گردیده است.
منطقه ۲۲ بیشترین رشد قیمت اجاره را داشته است و البته این موضوع برای قیمت ملک هم صادق است. بنظر تعدد انواع مال و مجتمعهای تجاری فراوان این منطقه باعث جذب نقدینگی شده است و رشد قیمتی بیشتری نسبت به سایر مناطق داشته است.
تورم ماهانه مسکن در شهر تهران پس از چندین سال پر چالش و سخت در سال ۱۴۰۲ از مسیر صعودی صرف خارج شده و در شش ماهه سال جاری فقط ۹ درصد رشد قیمت داشته است.
اما یکی دیگر از عواملی که بنظر میرسد قیمت مسکن رشد زیادی در ادامه سال نداشته باشد رکود حاکم بر بازار املاک در شهر تهران است. میانگین معاملات در سال ۱۴۰۲ به ۳۲۰۰ معامله رسیده است این در حالیست که میانگین سال گذشته معاملات بیش از ۸ هزار فقره بوده است.
بیشترین حجم معاملات ملکی در تهران مربوط به منطقه ۵ تهران میباشد پس از منطقه ۵ مناطق ۱۰، ۲ و ۴ نیز از مناطق پر معامله تهران محسوب میشوند. همچنین کمترین حجم معاملات نیز مربوط به منطقه ۱۹ تهران بوده است که معمولاً حدود نیم درصد از کل معاملات تهران مربوط به این منطقه میباشد. همانطور که در نمودار سمت راست مشخص است نسبت حجم معاملات منطقه ۵ به منطقه ۱۹ بیش از ۲۰ برابر است.
اما به لحاظ ارزش املاک و قیمت منطقه ۱ گرانترین منطقه و منطقه ۱۸ ارزانترین منطقه تهران محسوب میشود.
در ترکیب معاملات مسکن تهران در آذر ماه ۲۹ درصد معاملات مربوط به بناهای تا ۵ سال عمر بوده است که این نسبت در برخی ماههای دو سال گذشته۴۲ درصد بوده است همچنین۲۰درصد معاملات نیز مربوط به بناهای با عمر بالای بیست سال بوده که همه اینها نشان از تغییرات عقلایی مردم باتوجه به تورم مسکن به سمت بناهای با عمر بالا و قیمت مناسبتر بوده است.
نویسنده: آرش صدیقی – کارشناس بازار سرمایه
منبع: نشریه بورس امروز شماره 88
