حداکثر افزایش قیمت مسکن در تابستان

میانگین قیمت ملک در تهران طبق آخرین گزارش‌ها ۱۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. خرید یک‌خانه با متراژ ۱۰ مترمربع به ۱,۳۰۰ میلیون تومان نیاز دارد. این درحالیست که تسهیلات بانکی برای خرید مسکن با ذکر وام زوجین و تمامی موارد مرتبط حدود ۲۲۰ میلیون تومان است. این تسهیلات مجموعاً کمتر از ۲۰ درصد هزینه خرید ملک است. در این میان به رغم کاهش تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری مسکن، قیمت مسکن با وجود شرایط کرونایی افزایش قابل‌توجهی داشته است. معاون مالی و منابع انسانی شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن معتقد است این افزایش قیمت در ۳ ماه تابستان تا پوشش تورم بازار ادامه‌دار خواهد بود.

کاهش تقاضا برای خرید اوراق مسکن

سال گذشته قیمت اوراق تسه (اوراق امتیاز تسهیلات مسکن) ۷۰ هزار تومان به ازای هر ورق بود. هر ورق تسه برای تسهیلات ۵۰۰ هزارتومانی بود. امروز قیمت هر ورق به ۴۴ تا ۴۹ تومان رسیده است.

حنظله فندرسکی یکی از علل کاهش قیمت اوراق تسه را کاهش نسبت LTV عنوان می‌کند. بنا به تعریف وی Loan to Value، نسبت تسهیلات به ارزش خانه است که بر این اساس تمایل افراد برای خرید مسکن و در ادامه ساخت مسکن کاهش یافته است. استفاده‌کنندگان وام مسکن اکثراً صاحبان مسکن هستند. این افراد برای بازسازی مسکن و یا تغییرات جزئی این وام را دریافت می‌کنند. در واقع تسهیلات مسکن تنها ۲۰ درصد هزینه‌های خرید را پوشش می‌دهد. این نسبت چندان برای خریداران مسکن جذاب نیست. در این میان صندوق‌های کمک مسکن امکان دریافت وام بدون خرید اوراق تسه را برای افراد فراهم می‌کنند.

و اما آنچه که بنا به اظهارات فندرسکی در خصوص کاهش تقاضای اوراق تسه می توان دریافت، صندوق‌های کمک مسکن هستند. قیمت نهادهای تولید افزایش قابل‌توجهی داشته است.

نهاده‌ها و افزایش قیمت مسکن

پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن به واسطه تورم صورت می گیرد. تورم موجود در قیمت نهاده‌های متاثر از دستمزد نیروی کار، مواد و مصالح ساختمانی. و یا نهاده‌های وارداتی متاثر از افزایش قابل‌توجه نرخ ارز .

قیمت هر کیلوگرم میلگرد در بهمن‌ماه سال گذشته از ۴,۳۰۰,۰۰۰ تومان، هم‌اکنون به ۵,۵۰۰,۰۰۰ تومان رسیده است. براین اساس بود که معاون مالی و منابع انسانی شرکت سرمایه‌گذاری مسکن رشد قیمت مسکن را تا تابستان امسال قابل پیش بینی می داند. به رغم کاهش تقاضای مصرفی مسکن در تهران، قیمت مسکن در شهرک‌های جدید اطراف تهران و مرکز استان‌ها افزایش قابل‌توجهی داشته است. ناتوانی خرید مسکن در مناطق مذکور باعث هدایت آن به سمت شهرهای جدید شده است. به گونه ای که قیمت فروش مسکن در شهرک پردیس پروژه‌های شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن به طور متوسط از متری ۷،۵۰۰،۰۰۰ تومان، در اردیبهشت‌ماه امسال بین ۹,۵۰۰,۰۰۰ تومان تا ۱۰ میلیون تومان افزایش یافت. این رشد در شهرهای جدید بسیار قابل‌توجه بوده است. تقاضای شهر تهران خود به تنهایی یک سیگنال بازار مسکن است که به واسطه کاهش قدرت خرید و درآمد مصرف‌کنندگان صورت گرفته است. تهران به دلیل جمعیت بسیار زیاد نمونه خوبی از بازار مسکن هست.

ترجیح بازار سرمایه بر مسکن

فندرسکی یادآور شد: بخشی از افراد جامعه قدرت خرید مسکن را برای مصرف دارند. این افراد به دلیل سودده بودن بازار سرمایه از خرید ملک اجتناب کرده‌اند. این گروه کسب بازده از بازار سرمایه را بر خرید ملک ترجیح می‌دهند. پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن در ۶ ماهه نخست امسال تا میزان تورم وجود دارد.

وی افزود: روند قیمت مسکن در ۶ ماهه دوم تا حدودی متفاوت خواهد بود. پیش‌بینی سقف رشد قیمت در بازار مسکن تنها تا ۶ ماهه اول است. با شروع روند نزولی قیمت مسکن از مردادماه نقدینگی بیشتری به بازار سرمایه سرریز خواهد شد. این پیش‌بینی به دلیل محدودیت بازار ارز و طلاست.

معاون مالی و منابع انسانی شرکت سرمایه‌گذاری مسکن در نهایت تأکید کرد: تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری مسکن هم‌زمان با پیک معاملات مسکن افزایشی خواهد بود. رشد قیمتی بازار مسکن در سه ماه نخست احتمالاً کمتر از سطح عمومی قیمت‌ها است. این رشد در سه ماه تابستان نسبت به سطح عمومی قیمت‌ها بیشتر می‌شود. پیش‌بینی افزایش قیمت و حجم معاملات مسکن در تابستان وجود دارد.