بهرهوری داراییهای غیرمولد؛ سود پنهان یا اسارت در املاک؟
به گزارش بورس امروز؛ در فضای تورمی، ناپایدار و پرفشار اقتصادی ایران، یکی از رفتارهای شایع میان شرکتها—بهویژه شرکتهای بزرگ، بورسی یا دولتی—هدایت منابع نقدی به سمت خرید و نگهداری املاک و زمین در نقاط ارزشمند شهری است. این داراییها گرچه در ترازنامه شرکت بهعنوان داراییهای ارزشمند ثبت میشوند و بعضاً نسبتهای ظاهری مالی مانند کفایت سرمایه یا نسبت بدهی را بهبود میبخشند، اما از منظر کارکرد اقتصادی، اغلب غیرمولد بوده و در مسیر خلق ارزش عملیاتی شرکت، هیچ نقشی ایفا نمیکنند. اینجاست که دو پرسش مهم مطرح میشود:
آیا نگهداری چنین داراییهایی توجیه اقتصادی دارد؟ و اگر نه، چطور میتوان میزان بهرهوری آنها را سنجید؟
دارایی غیرمولد بهطور کلی به هر داراییای گفته میشود که در زنجیره درآمدزایی شرکت حضور ندارد. زمینی که بدون برنامه توسعه یا فعالیتی خاص، فقط در تملک شرکت است؛ ساختمانی که صرفاً بهدلیل موقعیت جغرافیایی ارزشمند بهنظر میرسد اما بلااستفاده مانده؛ یا ملکی که به امید حفظ ارزش داراییها نگهداری میشود، بدون آنکه درآمدی از آن حاصل شود همه مصادیق کلاسیک این نوع داراییها هستند.
دلایل علاقهمندی شرکتها به نگهداری املاک عمدتاً به چهار محور برمیگردد. نخست، حفظ ارزش دارایی در برابر تورم. در اقتصاد ایران، رشد قیمت املاک در بلندمدت معمولاً بالاتر از نرخ سود بانکی یا نرخ بازده پول نقد بوده و همین عامل باعث شده مدیران، زمین و ملک را نوعی «پناهگاه دارایی» تلقی کنند. دوم، ریسکگریزی ذاتی مدیریت. بسیاری از مدیران، بهویژه در نهادهای دولتی، از ورود به پروژههای جدید یا پرریسک خودداری میکنند و ترجیح میدهند منابع را در املاک «پارک» کنند. سوم، بهبود ظاهری صورتهای مالی. داراییهای ملکی باعث افزایش عددی جمع داراییها شده و بعضاً نسبتهایی مانند بدهی به دارایی را جذابتر نشان میدهند. و نهایتاً، استفادههای آینده همچون وثیقهگذاری، افزایش سرمایه یا تبدیل به پروژه توسعه.
اما نکته کلیدی این است که هیچکدام از این دلایل بهتنهایی به معنای بهرهوری اقتصادی نیستند. برای سنجش واقعی بهرهوری اینگونه داراییها، میتوان از چهار معیار کلیدی استفاده کرد:
نخست، مفهوم «نرخ بازده سرمایه بهکارنگرفتهشده». به این معنا که اگر آن دارایی به فروش میرفت و پول حاصل از فروش آن در یک پروژه سودده، طرح توسعه، زنجیره تأمین یا حتی سرمایهگذاریهای مالی قرار میگرفت، چه میزان بازده برای شرکت حاصل میشد؟ حال اگر این بازده فرضی، کمتر از تورم سالانه یا کمتر از نرخ بازده مورد انتظار شرکت باشد، نشان میدهد که آن دارایی در حال کاهش ارزش واقعی است حتی اگر قیمت اسمی آن رشد کرده باشد.
دوم، مقایسه با هزینه فرصت. فرض کنید شرکت زمینی به ارزش ۵۰۰ میلیارد تومان دارد که هیچ کارکرد عملیاتی ندارد. آیا منطقی نیست بپرسیم اگر این مبلغ صرف توسعه فناوری، ارتقاء بهرهوری تولید یا تأمین مالی پروژههای سودده میشد، سود سالانه بیشتری حاصل نمیشد؟ اگر پاسخ مثبت است، نگهداری زمین، تصمیمی غیر اقتصادی است.
سوم، بررسی استهلاک پنهان. حتی اگر ملک یا زمین در دفاتر شرکت دچار استهلاک حسابداری نشود، در عمل دچار فرسودگی فیزیکی، هزینههای نگهداری، بیمه، مالیات و حتی ریسک تخریب یا تصرف میشود. این استهلاک نامرئی در طول زمان باعث افت ارزش واقعی دارایی خواهد شد.
چهارم، نقش استراتژیک ملک. برخی املاک ممکن است امروز بدون استفاده باشند، اما در آینده جزو طرح توسعه، پروژه تجاری، دسترسی لجستیکی یا افزایش قدرت برند قرار گیرند. اگر چنین توجیهی وجود دارد و بهصورت مکتوب و دارای جدول زمانی ارائه شده باشد، نگهداری ملک میتواند منطقی باشد. در غیر این صورت، صرف ارزش منطقهای یا گرانبودن، دلیلی کافی برای قفل کردن منابع شرکت نیست.
ادامه نگهداری داراییهای غیرمولد، پیامدهایی جدی نیز برای ساختار مالی شرکت بههمراه دارد. از جمله، کاهش نرخ بازده کل داراییها (ROA)، عدم شفافیت در عملکرد واقعی، شکلگیری حباب در ترازنامه، عدم امکان توزیع سود مؤثر و در نهایت، تضعیف اعتماد بازار سرمایه به تیم مدیریت شرکت. حتی ممکن است سود خالص اسمی شرکت عدد مناسبی نشان دهد، اما از منظر کارایی سرمایه، یک وضعیت رکود پنهان و غیربهینه حکمفرما باشد.
البته باید تأکید کرد که نگهداری املاک همیشه غلط نیست. اگر ملک در مسیر کسب درآمد اجارهای باشد، یا قرار است بهزودی وارد فاز توسعه شود، یا نقش وثیقهای کلیدی در تأمین مالی دارد، میتوان آن را «نیمهمولد» تلقی کرد. اما در غیر این صورت، و بهویژه در شرایط رکود املاک، نگهداری دارایی صرفاً به امید افزایش قیمت آتی، نوعی خواب سرمایه و کاهش بهرهوری منابع محسوب میشود.
شرکتها و تحلیلگران مالی بهتر است اینگونه داراییها را در گزارشهای تحلیلی بهصورت جداگانه شناسایی و افشا کنند؛ نرخ بازده اسمی و واقعی آنها را محاسبه کرده و در تصمیمگیریهای سرمایهگذاری، آنها را بهعنوان ریسک نقدشوندگی و پنهانکاری در نظر بگیرند.
داراییهای غیرمولد مثل شمش طلا در گاوصندوقاند: گرانقیمت، وسوسهانگیز، اما غیرفعال. اگر در نهایت، پرسش سادهای از خود نپرسیم «آیا این دارایی میتوانست جای دیگری سود خلق کند؟» ممکن است بهجای مالکیت بر ثروت، اسیرش شده باشیم.
نویسنده: علی سلامت صومعه مدیر گروه مشاوران مالی رهسا
منبع: ماهنامه شماره 110 بورس امروز– شهریور ماه
