آیا نوآوری مالی توان شکستن موانع را دارد؟

حسین حسنقلی پور معاون تامین مالی گروه مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری در گفت و گو با خبرنگار بورس امروز، به راه اندازی صندوق املاک و ساختمان از سوی “ومدیر”، اشاره کرد که با توجه به موضوع فعالیت صندوق که شامل سرمایه گذاری بر املاک است، قیمت بازار مسکن  بر روند رشد nav (خالص ارزش روز دارایی های صندوق) صندوق تاثیر گذار است.

وی افزود: دوره ارزش‌گذاری املاک این صندوق از سوی وکلای قوه قضائیه را هر شش ماه یکبار اعلام کرد که فاصله زمانی املاک ارزش گذاری شده با قیمت روز املاک سبب شده است تا ارزیابی صورت گرفته از سوی وکلای قوه قضائیه  با رشد واقعی ملک در بازار مسکن، تطابق نداشته باشد.

معاون تامین مالی گروه مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری تصریح کرد: در واقع ارزش ملک های موجود در صندوق بسیار کمتر از ارزش واقعی آن ارزیابی می‌شود که این موضوع درnav  واحدهای صندوق موثر است.

عدم تاثیرپذیری قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری از ارزش واقعی ملک

حسنقلی پور همچنین به عدم تاثیرپذیری قیمت واحدهای سرمایه گذاری این صندوق از قیمت مسکن برخلاف دیگر صندوق های املاک و مستغلات در حالی اشاره کرد که به لحاظ منطقی باید ارزش ملک بر قیمت واحد سرمایه گذاری موثر باشد و قیمت خیلی کمتر از ارزش ملک نباشد.

 وی به نحوه معاملات این صندوق اشاره کرد که در آن قیمت این واحد سرمایه‌گذاری حتی کمتر از ارزش دفتری ملک است. همچنین بر تاثیرپذیری قیمت واحد سرمایه گذاری این صندوق از روند بازار سهام و شاخص بورس تاکید کرد و به مدل پیش بینی شده این صندوق‌ها  در امیدنامه اشاره کرد.

به گفته معاون تامین مالی گروه مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری؛ در امیدنامه این صندوق ها حمایت از سرمایه خرد در مقابل تورم مسکن مورد تاکید قرار گرفته است. اما بدلیل عدم شناخت مردم و تبلیغات مناسب و شفاف‌سازی، شاید هنوز بعد از تاسیس چند صندوق دیگر این صندوق ها این عملکرد و کارایی را نداشته باشند!

 تاثیرپذیری از معاملات بازار سهام

معاون تامین مالی گروه مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری، در اهمیت همکاری سازمان ها و نهادهای درگیر با توسعه این صندوق ها در بازار سرمایه، سازمان بورس اوراق بهادار را مورد اشاره قرار داد که ساز و کار در خور واقعیات کسب و کار را برای  صندوق های  املاک و مستغلات را تعبیه نکرده است.

وی تصریح کرد: از سوی دیگر سایر سازمان‌های دخیل نیز بعضا به دلیل عدم شناخت از ماهیت کسب و کار این صندوق ها کمک چندانی به رشد این صندوق ها نمی‌کنند.

چالش‌های ارزش‌گذاری املاک و نیاز به تخصص کارشناسان

معاون تامین مالی گروه مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری ارزش گذاری املاک این صندوق ها توسط کارشناسان رسمی را مثال زد که با توجه به عدم شناخت کافی کارشناسان این کانون از ماهیت بورسی صندوق‌های املاک و مستغلات و شیوه‌های اعلامی ارزش‌گذاری در امیدنامه، ارزش گذاری به شکل درست و مطابق با اساسنامه صندوق‌های املاک و مستغلات صورت نمی‌پذیرد.

وی از ارزش‌گذاری به‌هنگام و بهینه به عنوان یکی از تاثیرگذارترین موارد موثر در رشد این دست صندوق‌ها نام برد و پیشنهاد داد: سازمان بورس و اوراق بهادار کارشناسانی که در این زمینه اطلاعات دارند را به صندوق ها معرفی کند یا از طریق مکاتبه با این کانون‌ها و اعلام قوانین ارزش گذاری در صندوق های املاک و مستغلات به حل این مشکل کمک کند.

نیاز به بازنگری اساسنامه و امیدنامه 

معاون تامین مالی گروه مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری در ادامه تاکید کرد: شاید نیاز است اساسنامه و امیدنامه این صندوق‌ها مجدداً بازنگری اساسی شود. مدل کسب و کار صندوق‌های املاک و مستغلات، خرید و فروش ملک و اجاره داری است، اما این فرصت از این نوع صندوق‌ها گرفته شده است.

چالش‌های پروسه سرمایه‌گذاری

 به گفته وی؛ به موجب اساسنامه صندوق‌های املاک و مستغلات، پروسه سرمایه‌گذاری در املاک، طولانی و با چالش‌هایی مواجه است. به گونه‌ای که طولانی بودن زمان تصمیم‌گیری  سبب می‌شود که هرگونه اقدام با کندی صورت گیرد، در این میان قیمت ملک نیز در این فاصله تصمیم گیری و اقدام از نوساناتی برخوردار شده است. معاون تامین مالی گروه مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری همچنین چالش های این صندوق را اینگونه عنوان کرد:

عدم ارزش‌گذاری مطابق با اساسنامه و توجیه نبودن سازمان های مربوطه: ارزشگذاری براساس امیدنامه میبایست از هر دو روش ارزش منصفانه مقایسه ای و ارزش جایگزینی مستهلک شده استفاده شود. در حالی که در عمل کارشناسان رسمی بر اساس روال استاندارد خود و بدون اشاره به شیوه حصول به اعداد اعلامی، گزارش را تنظیم می نمایند. این موضوع باعث ایجاد فاصله ای با قیمت‌های اعلامی منطقه و بنگاه ها می‌شود. این موضوع عموما اثر خود را در قیمت معاملاتی واحدهای سرمایه گذاری که عمدتا بالاتر از NAV است، نشان می دهد. البته این موضوع در قسمت ریسک اختلاف قیمت واحد های سرمایه گذاری با ارزش خالص محاسبه شده امیدنامه به آن اشاره شده است. این اختلاف شیوه و عدم شفافیت طی نامه نگاری به کانون های مربوطه اعلام شده و پیشنهادات اصلاحی نیز به سازمان بورس و اوراق بهادار طی سنوات گذشته اعلام گردیده است.

عدم ثاثیر مستقیم قیمت روز مسکن بر روند قیمت واحدهای سرمایه گذاری به صورت کوتاه مدت: اساسا نوع عمل ابزار مورد اشاره مرتبط با ارزش‌گذاری های دوره ای دارایی و درآمد اجاره اخذ شده بوده و لزوما پیرو روند رشد قیمت بازاری مسکن که متاثر از انتظارات، سایر روندهای قیمتی و شاخص‌های منطقه‌ای بنگاه‌ها و سایت‌ها و .. است، نمی‌باشد.

عدم قبول معافیت مالیاتی درآمدهای صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات توسط اداره مالیاتی: مطابق ماده 53 قانونمالیات‌های مستقیم، درآمد اجاره املاک مشمول مالیات می‌شود. در صورتی که درآمد صندوق املاک و مستغلات بازار سرمایه مطابق با تبصره یک و چهار ماده 143 مکرر قانون مالیات­های مستقیم در چارچوب قانون توسعه ابزارهای نوین مالی از پرداخت مالیات معاف می‌باشد. موضوع مذکور مورد قبول اداره مالیاتی نبوده و درآمد صندوق را مشمول مالیات عملکرد نموده است. البته این دعوای حقوقی بین صندوق و اداره مالیات در حال پیگیری ست و همچنین به سازمان بورس و اوراق بهادار نیز منعکس شده است. چرا که قانون صراحتا تمامی درآمدهای صندوق را معاف از مالیات می‌داند. به تبع لازم است سازمان بورس و اوراق بهادار به عنوان مرجع ناظر صندوق های سرمایه گذاری به این موضوع ورود نموده و مشکل را حل و فصل نماید.

غیرمنعطف بودن سازمان بورس برای اصلاحات امیدنامه و اساسنامه براساس واقعیت های کسب و کار صندوق: موارد اصلاحی مورد نیاز در امیدنامه و اساسنامه براساس واقعیات کسب و کار املاک و مستغلات به اطلاع سازمان بورس رسیده است ولی منتج به نتیجه نشده است.

عدم امکان صندوق‌ها برای اضافه نمودن مستقیم و تهاتر املاک با واحدهای سرمایه گذاری پس از پذیره‌نویسی اولیه: طبق ماده 17 اساسنامه انتقال املاک و مستغلات به صندوق به عنوان آورده سرمایه­گذاران، صرفاً در نخستین پذیره­نویسی بعد از تأسیس صندوق با امکان­پذیر است و صندوق باید از طریق بازار نقدینگی لازم برای خرید ملک را فراهم کند و اقدام به خرید ملک کند. این امر با توجه به وضعیت بازار کار مشکلی است درحالی‌که در صندوق بازنشستگی کشوری و شرکت‌های تابعه املاک راکد زیادی وجود دارد که از طریق ورود به صندوق می توانند به افزایش اندازه صندوق و همین‌طور تامین مالی خرد کمک کنند.

پیشنهادی برای افزایش دارایی صندوق املاک و مستغلات

حسنقلی پور اعلام کرد که گروه مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشور بعنوان موسس اولین صندوق پیشنهاد تعریف سازوکاری را ارائه داد که به موجب آن املاک و مستغلات تحت تملک خود را به دارایی صندوق منتقل تبدیل کند. همچنین در این پیشنهاد عنوان شد که واحد سرمایه‌گذاری نیز به مالک املاک انتقال یابد تا علاوه بر افزایش سرمایه صندوق، سهامداران خرد نیز از انتفاع بیشتری برخوردار شوند.

معاون تامین مالی گروه مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری تصریح کرد: چراکه با افزایش دارایی صندوق (املاک و مستغلات) ضمن افزایش میزان اجاره دریافتی،  با اصلاح اساسنامه، خرید و فروش تسهیل خواهد شد و منفعت حاصل از این خرید و فروش را می توان بین سهامداران خرد تقسیم نمود. حسنقلی پور بهترین روش بهینه عمل نمودن این‌گونه صندوق‌ها را افزایش سرمایه و بزرگ شدن از محل اضافه شدن املاک ذکر کرد که با توجه به محدودیت‌های اساسنامه‌ای و عدم امکان اضافه شدن مستقیم املاک به عنوان آورده به این صندوق‌ها، این امکان نیز سلب شده است.

 وی در پایان اظهار امیدواری کرد که با عنایت بیشتر به واقعیات این کسب و کار، موانع برطرف شود.