کاهش تقاضا در بازار مسکن

به گزارش بورس امروز، بر اساس آمار بانک مرکزی، تولید ناخالص داخلی به قیمت پایه و به قیمت‌های ثابت سال ۱۳۹۰ از ۱/۶۴۸ هزار میلیارد ریال در سه ماه اول سال ۱۳۹۶ به ۱/۶۷۷ هزار میلیارد ریال در سه‌ماهه اول سال ۱۳۹۷ افزایش‌یافته که گویای رشد ۱.۸ درصدی است.

ارزش‌افزوده بخش ساختمان در بهار ۱۳۹۷ به قیمت پایه و قیمت‌های ثابت سال ۱۳۹۰، در حدود ۵۶ هزار میلیارد ریال بوده و سهم آن از کل تولید ناخالص داخلی کشور ۳.۳ درصد است.

ارزش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های مناطق شهری باقیمت‌های جاری طی فصل اول سال ۱۳۹۷ نسبت به دوره مشابه فصل قبل ۱۸.۹ درصد افزایش‌یافته است که با اعمال شاخص‌های قیمت متناظر و نرخ رشد ارزش‌افزوده ساختمان بخش خصوصی به قیمت‌های ثابت سال ۱۳۹۰ معادل منفی دودهم درصد برآورد می‌گردد. با در نظر گرفتن این رقم و ارزش‌افزوده ساختمان‌های دولتی نرخ رشد بخش ساختمان معادل ۰.۱ درصد برآورد می‌شود.

 بررسی روند سال‌های گذشته

بازار مسکن و ساختمان طی سالهای گذشته و به‌ویژه از سال ۹۲، وارد رکود سنگین شده بود که در نیمه دوم سال ۹۶ و نیمه اول سال ۹۷ با تغییر پارامترهای اقتصاد کلان کشور، رونق یافت. آمار فعالیت‌های ساختمانی در سالهای گذشته نشان می‌دهد که روند شروع و تکمیل ساختمان‌ها در مناطق شهری از سال ۹۲ تا سال ۹۵ روند کاهشی داشته است؛ اما در سال ۹۶ رشد قابل‌توجهی داشته است. آخرین آمار ارائه‌شده توسط بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد در بهار ۹۷ آمار پروانه‌های صادره در کل کشور افزایش بیش از ۱۱ درصدی نسبت به زمان مشابه سال قبل داشته است. متأسفانه بعد از بهار ۱۳۹۷، آمار جدیدی به‌صورت رسمی در خصوص فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی منتشرنشده است.

تعداد ساختمان‌های شروع و تکمیل‌شده در سال‌های مختلف (منبع: بانک مرکزی)

روند سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در فعالیت‌های ساختمانی نیز نشان می‌دهد که در سال ۹۶ اقبال سرمایه‌گذاران برای ورود به این صنعت نسبت به سال ۹۵ رشد داشته است. همچنین میزان سرمایه‌گذاری این بخش در بهار سال ۹۷ نسبت به سال ۹۶ به روند رو به رشد قبلی ادامه داده است. بر اساس آمارهای غیررسمی، سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان (شامل ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی توسط بخش‌های دولتی و غیردولتی) ایران در سال ۱۳۹۰ به اوج تاریخی خود رسید و در سال‌های دهه ۹۰ همواره روند کاهشی داشته است و این نزول روند سرمایه‌گذاری، کمبودهایی را در بخش عرضه ایجاد کرده است.

میزان سرمایه‌گذاری (میلیارد ریال) بخش خصوصی در فعالیت‌های ساختمانی در مناطق شهری (منبع: بانک مرکزی)

آمار دیگری که می‌تواند نمایی از بازار را در اختیار بگذارد آمار تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های صادرشده توسط شهرداری‌های کشور جهت احداث ساختمان مسکونی می‌باشد.

تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های صادره توسط شهرداری‌های کشور (منبع: مرکز آمار ایران)

تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های صادره در سال ۹۷ نسبت به سال قبل از آن روند افزایشی داشته است. این روند در سال ۹۸ با شیب کمی ادامه یافته است. همچنین با توجه به آمار منتشرشده مربوط به تابستان سال ۹۹ تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های صادره بالغ‌بر ۱۳۷/۴۳۱ واحد بوده است.

 تحولات بازار در سال مالی گذشته

از آذرماه ۱۳۹۷، همچنان روند رو به رشد نرخ ارز در قرار بوده است، به‌نحوی‌که بهای هر دلار آمریکا از ۱۰۳/۵۰۰ ریال در ۳۰ آذر ۱۳۹۷ به بیش
از ۱۲۸ هزار و ۵۰۰ ریال در ۳۰ آذر ۱۳۹۸ رسید که نشان از رشد بیش از ۲۴ درصدی نرخ ارز دارد. از سوی دیگر روند افزایشی نرخ ارز در زمان کنونی فروردین ۱۴۰۰ ادامه داشته و به بیش از ۲۴۰ هزار ریال رسیده است. این تغییر باعث رشد بیش از بیش به بهای نهاده های ساختمانی در کشور شده است. روند شاخص کل قیمت نهاده‌های ساختمانی به شکل نمودار زیر بوده است.

شاخص بهای آهن‌آلات تأسیسات مکانیکی و عایق حرارتی و نیز سیمان بتن شن و ماسه مطابق نمودار بوده است.

آخرین بار در نیمه اول سال ۹۸ شاخص بهای آهن‌آلات، تأسیسات مکانیکی و عایق‌های حرارتی روند کاهشی را تجربه نموده است. این در حالی است که پس‌از آن زمان، این شاخص‌ها از تابستان همان سال تا به امروز رشد قابل‌توجهی داشتند. درعین‌حال شاخص بهای سیمان بتن شن و ماسه به‌صورت مستمر در ماه‌های گذشته در حال رشد بوده است. به‌جز در یک مقطع در پاییز ۹۸ تاکنون روند کاهشی نداشته است. همچنین به‌صورت سنتی، با افزایش نرخ ارز بازارهای سرمایه و به دلیل جو روانی ناشی از حفظ ارزش دارایی‌ها در مقابل ارز دچار تورم می‌شود. این موضوع در کنار افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی از دلایل اصلی بروز تورم در سال مالی ۱۳۹۸ و به‌تبع آن تغییرات در بازارهای سرمایه در سال ۱۳۹۹ شده است.

نمودار زیر روند تغییرات بازارها در سال‌های مالی ۹۸ و ۹۹ را مقایسه نموده است.

معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران

بر اساس آمار منتشرشده تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در سال ۱۳۹۹ به حدود ۸۳/۳ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن با کاهش اندک ۰.۳ درصدی مواجه بوده است.

در این سال متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۲۳۸/۷ میلیون ریال بوده است که نسبت به سال قبل از آن ۸۰/۳ درصد رشد نشان می‌دهد.

همچنین بررسی روند افزایش قیمت نشان می‌دهد که در اسفندماه سال ۹۹ متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۳۰۲/۷ میلیون ریال بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب ۶.۶ و ۷.۹۳ درصد افزایش نشان می‌دهد.

افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی به دلیل افزایش قیمت ارز و پیش‌بینی افزایش دستمزد نیروی کار و به‌تبع آن کالا و خدمات ساختمانی در سال ۹۹ منجر به افزایش بهای تمام‌شده ساختمان شده است. بررسی بهای تمام‌شده مسکن با توجه به افزایش اخیر دربهای نهاده‌ای ساختمانی نشان می‌دهد حباب خاصی در بهای مسکن وجود ندارد و با روند فعلی پیش‌بینی خاصی مبنی بر کاهش قیمت وجود ندارد. به نظر می‌رسد تنها راه کاهش بهای فروش آپارتمان در مناطق مرغوب شهرها کاهش بهای زمین است که تا حدود زیادی وابسته به سیاست‌های دولت در خصوص عرضه زمین یا وقوع اتفاقات غیرمنتظره داخلی یا خارجی است.

با توجه به محدودیت‌های ناشی از تحریم و نحوه تأمین ارز برای واردات تأمین، برخی از تجهیزات و تأسیسات در سال جاری با چالش روبرو خواهد بود. کمتر بودن نرخ تورم مسکن در مقایسه با عرضه باعث شد که تورم مسکن در سال گذشته بیش از میزان افزایش نرخ ارز شود. به نظر می‌رسد این روند با شیب کم ادامه داشته باشد. به این معنی که در صورت ثبات نرخ ارز افزایش قیمت‌های اندک در بازار مسکن شکاف فعلی بین رشد نرخ ارز با رشد مسکن را پر نماید.

 تقاضای خرید ابزارهای تامین مالی مسکن در بازار سرمایه

با افزایش قیمت، ابزارهای تأمین مالی سمت تقاضا نیز کم اثر شدند به‌گونه‌ای که اگر متراژ مورد درخواست یک زوج متقاضی مسکن یکم را تنها ۷۰ مترمربع را در نظر بگیریم با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران در سال ۱۳۹۶ تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی زوج می‌توانست حدود ۴۵ درصد مبلغ موردنیاز خرید خانه را برایشان فراهم کند.

درحالی‌که این میزان با استفاده از تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی زوجین در سال ۹۹ از طریق اوراق ۲۱ درصد از این میزان را تأمین می‌کند.

بر این اساس به نظر می‌رسد تعداد معاملات در سال ۱۴۰۰، کمتر از تعداد آن در زمان مشابه سال ۹۹ باشد؛ بنابراین با توجه به شرایط اقتصادی جاری کشور، روند معاملات در سال ۱۴۰۰ کاهش می‌باشد. در صورت ثبات در شرایط اقتصادی و سیاسی کلان کشور، افزایش قیمت به میزان کمتر از نرخ تورم عمومی با ضرایب متفاوت در بخش‌های مختلف بازار، محتمل‌ترین سناریو است.

 ابزارهایی برای ایجاد تقاضا در بازار مسکن

یکی از جنبه‌های بزرگ تقاضای مسکن، مربوط به تقاضای مصرفی می‌باشد که این تقاضا از وضعیت اقتصادی و اجتماعی افراد جامعه تأثیر می‌پذیرد؛ بنابراین هر جامعه و مقرراتی که بر وضعیت کلان اقتصادی اقشار جامعه تأثیر بگذارد، می‌تواند بر تقاضای این صنعت نیز مؤثر باشد ازجمله این قوانین می‌توان به قانون‌های توسعه پنج‌ساله و قوانین بودجه کشور اشاره نمود.

در کنار قوانین و مقررات استراتژی‌های دولت نیز می‌تواند بر وضعیت صنعت تأثیر گذاشته و به‌عنوان یک عامل بیرونی محسوب گردد. به‌طور مثال در سنوات گذشته احداث مسکن مهر تأثیر قابل‌توجهی بر این صنعت گذشته است. در حال حاضر نیز یکی از استراتژی‌های دولت بازسازی احیا و نوسازی بافت فرسوده می‌باشد. در همین راستا ورود به این بخش از صنعت ساختمان در دستور کارگروه سرمایه‌گذاری مسکن قرارگرفته است که ازجمله آن‌ها می‌توان به خرید زمین حدود پنج و نیم هکتار و بررسی سایر موارد در شهرهای دیگر اشاره کرد.

در کنار استراتژی‌های دولت سیاست‌های سیستم بانکی به‌خصوص بانک مسکن به‌عنوان بزرگ‌ترین اعطاکننده تسهیلات گروه نقش قابل‌توجهی بر وضعیت صنعت و شرکت دارد.

به‌طور مثال کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن سقف تسهیلات قابل‌انتقال در قالب فروش اقساطی و عواملی است که تأثیر زیادی بر عرضه و تقاضا در این صنعت دارد. در کنار استراتژی‌های دولت و سیاست‌های بانکی ضوابط شهرداری‌ها و تغییرات طرح تفصیلی ازجمله موارد مؤثر بر این صنعت محسوب می‌گردد.