ردیابی الگوی نوسانات قیمتی در بازار مسکن
به گزارش بورس امروز، با وجود تقاضای جامعه برای اطلاع از کم و کیف این بازار، تحلیلهای قابل اتکایی مشاهده نمیشود؛ تحلیلهای ارائه شده نیز عمدتاً تک بعدی هستند. در چنین شرایطی هر تحلیلگری با توجه به متغیرهای توضیحی الگوی خود، به نتایج متفاوتی میرسد؛ در حالی که یک تحلیل قابل اتکا باید به صورت چندوجهی و با لحاظ جوانب ذیربط ارائه شود. نگاهی به پیشینه بازار مسکن ایران، حاکی از آن است که این بازار متأثر از ساختار اقتصادی کشور، از الگوی خاصی پیروی میکند. این الگو در دهههای گذشته بر تحولات عرضه و تقاضای مسکن حاکم بوده است. مطابق این الگو قیمت مسکن در یک دوره از ثبات نسبی برخوردار است و تا حدودی عرضه بر تقاضا غلبه دارد و رکود بر بازار معاملات حاکم میشود. بعد از طی این دوره و تخلیه کامل حباب قیمتی، ابتدا در شهر تهران به عنوان شهر پیشتاز و به دنبال آن در سایر شهرها، تقاضا افزایش مییابد. از آنجا که عرضه مسکن در کوتاه مدت کم کشش است نمیتواند پاسخگوی این تقاضا باشد و بر اساس منطق اقتصادی، قیمت مسکن افزایش مییابد. در سمت عرضه نیز با تحریک بازار و افزایش قیمتها انگیزه سازندگان برای اخذ پروانههای ساختمانی افزایش مییابد؛ ولی به علت ماهیت زمان بر تولید مسکن، تکمیل و عرضه واحدهای مسکونی به بازار، با وقفه صورت میپذیرد. بر این مبنا قیمت مسکن از یک روند هموار و خطی برخوردار نبوده؛ بلکه روند پلکانی مییابد. نگاهی به نوسانات قیمت مسکن و تورم عمومی طی دهههای اخیر نیز حاکی از آن است که طی این مدت در برخی از سالها نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر از تورم عمومی و در برخی سالها کمتر از آن بوده است.
اهمیت صنعت ساخت و ساز برای اقتصاد
ارتباط اقتصادی
درآمد سالانه صنعت ساخت و ساز حدود ۱۰ هزار میلیارد دلار و ارزش افزوده آن ۳/۶ هزار میلیارد دلار است و ۶ درصد تولید ناخالص داخلی جهان را تشکیل میدهد ۵ درصد مربوط به کشورهای توسعه یافته و ۸ درصد مربوط به کشورهای در حال توسعه. انتظار میرود این صنعت در سالهای آتی با رشد قابل ملاحظهای روبرو شود. درآمد حاصل از آن در افق ۲۰۲۵ حدود ۱۵ هزار میلیارد دلار تخمینزده میشود. همچنین در دنیا حدود ۱۰۰ میلیون نفر در حال حاضر در این صنعت مشغول به فعالیت هستند.
ساخت و ساز یک صنعت افقی است که ارتباطات گستردهای با سایر صنایع داشته و در بسیاری از موارد به آنها خدمترسانی میکند. اما بیشتر ارزش افزوده این صنعت از ساخت مسکن حاصل میشود. به عبارت دیگر ۳۸درصد کل حجم ساخت ساز جهان مربوط به ساخت مسکن، ۳۲ درصد مربوط به بخش انرژی و زیر ساخت ۱۸ درصد مربوط به نهادها و ساختمانهای تجاری و ۱۲ درصد مربوط به سایتهای صنعتی میباشد.
برای دستیابی به رشد پایدار زیر ساختهای مدرن و کارا بسیار اهمیت دارد بر اساس آمار صندوق بینالمللی پول، اگر اقتصادهای پیشرفته یک سال تولید ناخالص داخلی را صرف زیرساختها نمایند، بعد از چهار سال ۵/۱ درصد افزایش در تولید ناخالص داخلی را خواهند داشت.
برخی نکات در شرایط فعلی اقتصادی ایران
• طی سه دهه اخیر همواره بین ۲۰ تا ۴۰ درصد کل سرمایهگذاریهای کشور در بخش مسکن انجام شده است.
• سهم ۳۰ درصدی در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص کشور
• ۱۲ درصدی از ایجاد اشتغال در کشور
• سهم ۳۰ درصدی از حجم نقدینگی و مبادلات مالی
• سهم ۷۰ درصدی در سید هزینه مصرفی افراد
• کاهش حجم سرمایهگذاری در بخش ساختمان از ۲۵۶ هزار میلیارد تومان در سال ۱۳۹۰ به ۱۵۰هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰
روند کاهشی ساخت مسکن در دهه اخیر؛ مسکن تولید شده در بخش خصوصی در مواضعی که نیاز مسکن وجود دارد منظور در داخل بافت فرسوده شهری تأمین میشود و طرح مسکن مرتبط با دولت در مواضعی کم اثر در بازار خارج از بافت کلان شهرها و شهرهای بزرگ اجرا میشود. کاهش انگیزههای بخش خصوصی سرمایهگذار برای تولید مسکن سبب تأثیر دو چندان در آینده بازار مسکن میشود.
قیمت مسکن
نگاهی به روند قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهرهای مختلف کشور حاکی از اختلاف معنادار میان آنها است. بر این اساس در حالی که طی دوره ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۵ شهرهایی چون ارومیه اراک و همدان با افزایش ۱۱۰ برابری در قیمت مسکن مواجه بودهاند، شهرهایی چون کرمان، قزوین، یزد، اردبیل، رشت، کرج و اهواز کمتر از ۸۰ برابر افزایش قیمت مسکن را تجربه کردهاند. شهر تهران نیز بر خلاف تصور بسیاری از افراد جامعه مبنی بر برخورداری از بیشترین رشد قیمت با ۹۲ برابر شدن قیمت مسکن طی مدت یاد شده در میانههای ردهبندی شهرها از نظر رشد قیمت قرار دارد.
سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار
هر یک از کالاها و خدمات مصرفی سهمی از بودجه خانوار را به خود اختصاص میدهند. گروه مسکن با دارا بودن سهم حدوداً یک سومی از هزینههای خانوار در ایران بیشترین سهم را به خود اختصاص داده است که بیانگر نقش قابل ملاحظه آن در بودجه خانوار است. شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار که نسبت هزینه ماهیانه مسکن به درآمد ماهیانه خانوار است همانند شاخص دسترسی مسکن به نوعی ناظر بر توانمندی خانوار در دستیابی به مسکن است؛ برای مثال اگر این شاخص معادل ۳۳ درصد باشد به این معنا است که ۳۳ درصد از هزینههای خانوار به هزینههای مسکن تعلق دارد. ۳۳ درصد از هزینه ناخالص خانوارهای شهری در گروه مسکن آب، برق، گاز و سایر سوختها هزینه شده است.
البته لازم به ذکر است با توجه به تورم شدید و افزایش قیمتها مسکن بیشتر از ۵۰ سبد هزینه خانوارها را تشکیل میدهد.
جذابیت آتی مسکن
یکی از ابهاماتی که به طور پیوسته از سوی فعالان بازار مسکن کشور طرح میشود کاهش جذابیت این بازار در آینده است. استدلال اصلی کاهش جذابیت این بازار در آینده نیز ناشی از کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در ایران طی چهار دهه گذشته و پیشبینیها مبنی بر نزول آن به زیر یک طی دهه آتی است. در پاسخ این ابهام میتوان گفت به طور طبیعی انتظار میرود جذابیت این بازار تا حدودی کاهش یابد؛ ولی مسکن همچنان به عنوان یکی از گزینههای اصلی برای سرمایهگذاری در کشورمان باقی خواهد ماند؛ چنانکه طی دهههای اخیر شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی کاهش پیوسته داشته است؛ ولی جذابیت مسکن از بین نرفته است. به هر حال نگاه واقع بینانه حاکی از آن است که جذابیت مسکن تا حدودی کاهش مییابد و به تبع، موفقیت در این بازار نیازمند برنامهریزی خواهد بود؛ اما نباید از ظرفیتهای این بخش نیز غافل ماند:
• بافت فرسوده و سکونتگاههای غیر رسمی در ایران، گسترده است.
• عمر مفید مسکن در ایران به دلیل شهرسازی فنی اقتصادی… پایین بوده و بسیاری از مساکن ساخته شده، پیش از موعد تخریب میشوند.
• حجم بازارهای موازی مسکن و شناخت مردم از این بازارها محدود بوده و اساساً هر ایرانی را میتوان به طور بالقوه، سرمایهگذار بخش مسکن دانست.
• نیاز سالانه مسکن در ایران حدود یک میلیون واحد برآورد شده است.
در شرایطی که خرید و فروش در بخش مسکن وجود نداشته باشد که این رکود بیشتر به دلیل سردرگمی شرایط سیاسی کشور میباشد و از طرفی بانکهای کشور سود قطعی ۲۳ به سپردههای بانکی اختصاص میدهد، دور از ذهن نیست که سرمایهگذار با توجه به مسائل و مشکلات مذکور افتتاح سپرده بانکی را به سرمایهگذاری در بخش مسکن ترجیح دهد البته این موضوع مقطعی بوده و دارای ریسک بالایی میباشد.
تقاضا در مسکن
قیمت در بازار مسکن مانند بقیه بازارها از تقاطع عرضه و تقاضا شکل میگیرد پیش از بررسی عوامل مؤثر بر تقاضا بهتر است توجه کنیم که ایران کشوری نفت خیز است و تقاضای همه بازارها در آن تحت فشار دلارهای نفتی تعیین میشود. دولتها درآمدهای نفتی خود را به بانک مرکزی میدهند و بانک مرکزی هم برای جلوگیری از بالارفتن پایه پولی خود این دلارها را در بازار میفروشد. افزایش عرضه دلار منجر به سرکوب آن و جلوگیری از افزایش قیمت همگام با تورم میشود. بنابراین به دلیل پایین ماندن نرخ ارز، دولتها با واردات کالاهایی که قابلیت واردات دارند سعی در کاهش تورم این کالاها میکنند؛ اما به دلیل اینکه مسکن کالایی غیر وارداتی است دچار جهشهای قیمتی زیاد میشود و در واقع نتیجه اقدام دولتها برای کنترل قیمت کالاهای تجاری از مسیر واردات با ارز ارزان قیمت خود را در قیمت بالاتر مسکن نشان میدهد.
عوامل مؤثر بر تقاضا
الف) درآمدهای نفتی
به طور کلی در اقتصادهای نفتی عموماً افزایش درآمدهای نفتی منجر به ایجاد دوران رونق در مسکن و کاهش این درآمدها باعث کاهش رشد قیمت مسکن میشود. اجرای سیاستهای انقباضی میتواند تأثیرات این شوکها را خنثی کند. اما در ایران و در غالب کشورهای نفتی عملاً سیاستهای ضدادواری و عقیمکننده پولی اجرا نمیشود و افزایش قیمت نفت به صورت افزایش پایه پولی و سرازیر شدن پول به جامعه و در نتیجه افزایش یا جهش قیمتهای مسکن بروز پیدا میکند؛ اما در سالهای اخیر به دلیل کاهش شدید درآمدهای نفتی اثرگذاری نفت بر بازار مسکن ملاحظات ویژهای دارد.
ب) اثر نقدینگی
یکی از مهمترین عوامل تأثیرگذار در نوسانهای قیمت مسکن نرخ رشد نقدینگی است این نرخ رشد به صورت مستقیم تقاضای مسکن را تحت تأثیر قرار میدهد؛ زیرا نقش اساسی در انتقال درآمدهای نفتی یا جبران کسری بودجه دولت دراقتصاد کشور دارد در رابطه با رشد نقدینگی و بازار مسکن میتوان سیکل حرکتی ارائه داد که معمولاً به طور مداوم پس ازهر دوره رونق در بازار مسکن تکرار میشود.
این سیکل به صورت زیر معرفی میشود:
• افزایش نقدینگی به صورت غیر مستقیم منجر به افزایش تقاضای مسکن میشود به این صورت که بازار مسکن محلی امن برای سرمایهگذاری سرمایههای سرگردان است.
• با توجه به اینکه افزایش عرضه مسکن در کوتاه مدت امکانپذیر نیست با رشد نقدینگی بازار با مازاد تقاضا مواجه میشود و در نهایت حباب قیمتی شکل میگیرد.
• حباب قیمتی سبب جذب مردم به ساخت مسکن و گرفتن پروانه ساختمانی میشود و عرضه مسکن با فاصله یک ونیم تا دوساله افزایش مییابد از طرف دیگر حباب قیمتی منجر به کاهش تقاضا یا ثبات قیمتها در سالهای پس از رونق میشود.
اثر تورم
نوسانات و افزایشهای قیمت مسکن در ۲۵ سال گذشته سینوسی و شدیدتر از نوسانات تورم بوده است و هرگاه نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ تورم عقب بیفتد، نرخ رشد قیمت مسکن در سالهای بعد از آن بر سرعت خود میافزاید. تغییرات درآمدهای نفتی، تغییرات نقدینگی و تغییرات تورم اثر همبستهای روی قیمت مسکن میگذارد. این سه متغیر هر کدام به نوعی نقش یکدیگر را در بازار مسکن به خوبی تأیید میکنند.
هم چنین باید توجه داشت که اصولاً افزایش قیمت مسکن است که باعث افزایش اجاره بهای مسکن میگردد. میتوان گفت افزایش اجاره بهای مسکن در بازه کنونی تأثیری در گران شدن مسکن ندارد. افزایش اجاره بها هیچ جذابیتی برای سرمایهگذار جهت خرید مسکن ندارد و این افزایش قیمت مسکن است که باعث افزایش اجاره بهای مسکن میگردد. با این توضیحات ذکر این نکته خالی از لطف نیست که ممکن است بعد از گذشت از چسبندگی بازار در صورت ثابت بودن قیمت مسکن با افزایش قیمت اجاره بهای مسکن در سال پیش رو مواجه باشیم.
منبع: ماهنامه بورس امروز شماره 90، دی ماه ۱۴۰۲
