در صندوق زمین و ساختمان رکن مدیر ساخت یا همان شرکت سازنده ی پروژه در سود و زیان حاصله سهیم نیست. در اصل مدیر ساخت به عنوان یک پیمانکار با ساخت بخشی از پروژه ها،‌ صورت وضعیت ارائه می دهد و بر مبنای آن به مدیر ساخت هزینه های پرداخت انجام می گردد. در این میان لازمه پرداخت به مدیر ساخت برآورد هزینه ساخت در  ابتدای شروع پروژه است.

به گزارش بورس امروز، در صندوق زمین و ساختمان رکن مدیر ساخت یا همان شرکت سازنده ی پروژه در سود و زیان حاصله سهیم نیست. در اصل مدیر ساخت به عنوان یک پیمانکار با ساخت بخشی از پروژه ها،‌ صورت وضعیت ارائه می دهد و بر مبنای آن به مدیر ساخت هزینه های پرداخت انجام می گردد. در این میان لازمه پرداخت به مدیر ساخت برآورد هزینه ساخت در  ابتدای شروع پروژه است.

با توجه به تورم موجود در جامعه و افزایش چند برابری قیمت کلی اقلام و کالاها، عملا امکان پیش بینی درستی هزینه ها از آینده وجود ندارد. اجرای پروژه های ساختمانی عموما بلندمدت و مدت زمان ساخت به ابعاد پروژه ها بستگی دارد، لذا به صورت میانگین متوسط ساخت پروژه ها  ۳ یا ۴ ساله است. به عنوان مثال یک مدیر ساخت باید برآوردی از هزینه تکمیل پروژه تا ۴ سال آینده را داشته باشد؛ اما در شرایط فعلی چنین وضعیتی مقدور نیست.

اگرچه سازمان بورس در بخش هایی انعطاف به خرج داده است به گونه ای که در صورت وجود تورم، امکان تعدیل صورت وضعیت متناسب با تورم فراهم شده است و قیمت بر اساس هزینه انجام شده را مصوب کرد. اما در برخی موارد به رغم پیش بینی هزینه ساخت، هزینه انجام شده از رقم پیش بینی شده فراتر می رود. این موضوعات در صندوق های زمین و ساختمان به شدت پررنگ است. در صندوق های زمین و ساختمان شرکت ها اکثرا برای فروش،‌ هزینه های ساخت خود  و برای  تسویه و … درگیر بروکراسی اند که برای شرکت ها آزار دهنده است.

بر این اساس از طرف شرکت های ساختمانی استقبالی از راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان  استقبال صورت نمی پذیرد.  و مهم ترین دلیل،‌ در صورت وجود سود و یا زیان برای صندوق،‌ اگر شرکت ها به عنوان مدیر ساخت وارد این پروژه ها شوند، چندان در سود و زیان دخیل نخواهند بود و تنها نقش آنها  به عنوان یک پیمان کار است که صورت وضعیت  ارائه می دهد؛‌ لذا هزینه ها پس از برآورد به آن پرداخت می گردد. مگر آنکه مدیر ساخت، مالک زمین باشد . در این صورت به مالک زمین یونیت تعلق می گیرد. اما به عنوان سازنده ی پروژه منفعت چندانی برای شرکت ها وجود نخواهد داشت.

در رابطه با سود ده بودن صندوق زمین و ساختمان، با توجه به وجود تورم موضوع موافقت سازمان بورس با افزایش هزینه ها به عنوان یک موضوع مهم مطرح است. همچنین با توجه به عدم وجود تجربه مطلوب در صندوق های زمین و ساختمان، این موضوع ممکن است که نیاز به اصلاحاتی داشته باشند. در این راستا قرار است اصلاحاتی در اساسنامه صندوق ها صورت پذیرد که این موضوع در حال بررسی است.

با این اصلاحات امید می رود که بتوان اتفاقات مثبتی را برای این صندوق ها به ارمغان آورد. پروژه های جدید صندوق زمین و ساختمان در حال حاضر نیز به طور خاص صندوق زمین و ساختمانی که مشکلات را برطرف کرده باشد، وجود ندارد. اما  در حال حاضر سرمایه گذاری مسکن چندین پروژه برای ساخت در دست دارد که با در نظر گرفتن  راهکار های مختلف می توان برخی از این پروژه ها را به صندوق زمین و ساختمان تبدیل کرد. با توجه به تجربیات  صندوق های زمین و ساختمان قبلی،‌ در آینده قصد افزایش تعداد این صندوق ها را داریم. امید می رود که اصلاح قوانین این صندوق ها نیز راهگشا باشد. کاهش مشکلات مربوط به این صندوق ها، سبب مطلوب تر شدن ابزارهای تامین مالی برای شرکت ها ی انبوه ساز می گردد.

بازدهی پروژه های ساختمانی پروژه های ساختمانی به عنوان پروژه های بلندمدت، به هیچ عنوان شباهتی به صنایع فولاد و پتروشیمی که از تولید روزانه برخوردارند، ندارند. اما در صنعت ساختمان که اجرای آن از یک بازه زمانی متوسط سه یا چهار ساله برخوردار است،  با صرف منابع مالی جهت اجرای پروژه های ساختمانی نمی توان انتظار دریافت بازدهی آن را به سرعت داشت. هزینه هایی که قبل از انجام پیش فروش باید انجام گردد.

البته باید از مجوز پیش فروش قبل از اتمام پروژه برخوردار بود. در این میان اگر پروژه ای قبل از اتمام کار پیش فروش گردد ارزش افزوده آن نیز کمتر خواهد شد، ولی فروش پروژه پس از اتمام آن سبب خواهد شد که با قیمت بالاتری واحدهای پروژه به فروش رسد تا ارزش افزوده آن افزایش یابد.

در اینگونه موارد شرکت تا رسیدن به مرحله پیش فروش، نیاز به تامین مالی دارد که بعد از آن هم هیچگونه عایدی نخواهد داشت. براین اساس مدیرساخت هیچگونه  درآمدی نخواهد داشت تا هزینه های تامین مالی را تامین نماید. لذا ابزارهایی که برای تامین مالی بخش مسکن استفاده می شوند معمولا خیلی محدودند.
البته می توان از ابزارهای معمول برای صنایع دیگر مانند اوراق و صکوک اجاره …..استفاده کرد. ولی به طور خاص ابزار مالی مورد استفاده این صنعت، صندوق زمین و ساختمان است. در تلاشیم تا سلف مسکن هم ابزار مناسبی برای این صنعت است که در کمیته فقهی سازمان بورس در دست بررسی است.  اوراق وکالت نیز به عنوان دیگر اوراقی است که می توان برای این صنعت استفاده شود. در واقع شرکت پروژه به عنوان دیگر ابزار مالی است که شرایط آن شامل همه شرکت ها نمی شود.

  • نویسنده : اعظم هنردوست – مدیر سرمایه گذاری گروه سرمایه گذاری مسکن
  • منبع خبر : نشریه بورس امروز