نوسانات ارزی و شروط ورود به بازار مسکن
بررسی ها حاکی از آن است که با افزایش نرخ ارز بعضاً تقاضای بخش مسکن کاهش مییابد افراد سرمایه خود را وارد بازار ارز میکنند و همین امر درکوتاه مدت رونق در بازار مسکن را کاهش میدهد. از طرف دیگر، با پایان یافتن دوره نوسانات ارزی، سرمایه گذاران با ورود به بازار مسکن و ایجاد تقاضا، موجب افزایش قیمت مسکن خواهند شد. لذا قیمت مسکن با تاخیری میانمدت، به تغییرات قیمت مسکن واکنش نشان میدهند و میتوان عنوان داشت افزایش قیمت ارز دو تاثیر “کوتاه مدت به شکل معکوس” و “بلندمدت به شکل مستقیم” بر انواع شاخص های ملک از جمله قیمت خواهد گذاشت.
مهرناز السادات آذر ،کاشناس بازار سرمایه در رابطه با نوسانات ارزی و شرایط ورود به بازار مسکن با خبرنگار بورس امروز به گفتگو پرداخت.
آذر گفت: ارز را نه پول بلکه باید کالای اساسی در نظر گرفت که با تغییرات قیمتی خود، قیمت طیف وسیعی از کالا را تحت تاثیر قرار میدهد. در رابطه قیمت ارز و مسکن، این ارز است که نقش پیشرو را بازی میکند و انتظار میرود با افزایش نرخ ارز، قیمت مسکن افزایش یابد. اما این اثر به معنای افزایش سریع قیمت مسکن نیست و برای این تحلیل، باید تفکیک مناسبی بین دورههای کوتاهمدت و بلندمدت قائل شد و از نقش سایر متغیرها بر قیمت مسکن غافل نشد.
وی افزود:بررسی ها حاکی از آن است که با افزایش نرخ ارز بعضاً تقاضای بخش مسکن کاهش مییابد افراد سرمایه خود را وارد بازار ارز میکنند و همین امر در کوتاه مدت رونق در بازار مسکن را کاهش میدهد. از طرف دیگر، با پایان یافتن دوره نوسانات ارزی، سرمایه گذاران با ورود به بازار مسکن و ایجاد تقاضا، موجب افزایش قیمت مسکن خواهند شد. لذا قیمت مسکن با تاخیری میانمدت، به تغییرات قیمت مسکن واکنش نشان میدهند و میتوان عنوان داشت افزایش قیمت ارز دو تاثیر “کوتاه مدت به شکل معکوس” و “بلندمدت به شکل مستقیم” بر انواع شاخصهای ملک از جمله قیمت خواهد گذاشت.
کارشناس بازار سرمایه خاطره نشان کرد:مقایسه افزایش نرخ ارز با دوره مشابه سالهای ۹۱ و ۹۲ نشان میدهد که نوسانات شدید ارزی آن سالها با رشد قیمتی در سایر بازارهای موازی از جمله مسکن همراه بود. به نظر میرسد در ایران طی دوره های مختلف با افزایش قیمت در یکی از بازارها، سایر بازارها نیز رونق خواهند یافت. بدین معنا که مردم به منظور حفظ ارزش پول و نگرانی از کاهش ارزش وجوه خود، تلاش خواهند کرد از رشد قیمتی در بازارهای ارز، طلا، مسکن و …. جا نمانند و ارزش پول خود را حفظ کرده و یا افزایش دهند. بازار مسکن نیز به عنوان یک دارایی ثابت برای حفظ ارزش پول، کالای مناسبی تلقی میشود.
بازار املاک تجاری و املاک مسکونی
آذر در ادامه گفت:نکته مهم دیگر تفکیک بین املاک تجاری و مسکونی است. املاک تجاری با توسعه تجارت الکترونیک و مراکز خرید تجاری بزرگ، دورههای مدیدی را در رکود به سر میبرد. از طرف دیگر رکود اقتصاد کلان کشور و افزایش نرخ سود بانکی بیش از سود کسبوکارهای کوچک نیز برای افت قیمت املاک تجاری مزید بر علت شده است. همچنین در بین املاک مسکونی، املاک در شهرهای مهاجرپذیر، متراژ پایینتر، بهرهمندی از شرایط تسهیلات بانکی و سایر شرایط از این دست، بیش از سایر املاک مسکونی مورد توجه قرار میگیرد.
سایر عوامل تاثیرگذار
کارشناس بازار سرمایه اضافه کرد:عوامل اقتصادی نظیر نقدینگی، نرخ بهره، نرخ تورم، نرخ تسهیلات مسکن، سیاستهای پولی بانک مرکزی و سیاستهای مالی دولت همگی عواملی است که میتواند بازار مسکن را متاثر سازد. عوامل دیگری نیز بر قیمت مسکن مؤثر هستند؛ به عنوان مثال عوامل جمعیتی از جمله کاهش رشد جمعیت و نرخ ازدواج، ثبات جمعیتی کشور و افزایش مهاجرت موجب تغییر تقاضا در این بازار میگردد. در سال جاری با افزایش دستمزد کارگران و افزایش قیمت بخشی از مصالح ساختمانی وارداتی با توجه به افزایش نرخ ارز، بهای تمام شده ساخت و ساز با رشد مواجه خواهد شد. مؤلفه اثرگذار دیگر، قیمت زمین است که حدود ۳۰ تا ۵۰ درصد قیمت مسکن را تشکیل میدهد و با افزایش قیمت کالاها و نرخ ارز، معمولاً قیمت زمین به مرور و به صورت طولانی مدت خود را به رشد نرخ ارز و کالاها میرساند. هزینه مصالح، دستمزد و سایر هزینههای جانبی نظیر هزینه پروانه و تجهیزات نیز متناسب با نرخ تورم و نرخ ارز افزایش مییابد.
شرایط مسکن در سال جاری و شرکتهای بورسی
آذر تاکید کرد:با این وجود در شرایط فعلی، بازار مسکن کشش افزایش قیمت شدید را ندارد، چراکه مسکن یک کالای گران در سبد هزینه خانوار است، پس طبیعتاً ممکن است به میزان افزایش قیمت تمام اجزای تشکیلدهنده، گران نشود اما به هر حال بالا رفتن قیمت مسکن اجتنابناپذیر است. ممکن است قیمت مسکن با هجوم سرمایهها و رشد تقاضا، افزایش نیابد اما طبیعی است که در سال جاری متناسب با نرخ تورم و افزایش نرخ دلار شاهد افزایش قیمت در بخش مسکن باشیم. در پاییز سال گذشته نوسان بازار ارز از جمله عوامل بیرونی بود که همزمان با افزایش قیمت مسکن رخ داد. با این وجود تاثیرات ارز در کوتاهمدت و به تنهایی نمیتواند عامل رکود یا رونق بازار مسکن شود.
وی ادامه داد:گمانه زنی ها در خصوص خروج کشور آمریکا و ایران از برجام و ایجاد فضای عدم اطمینان ناشی از آن در آینده یکی از عوامل خروج سپردهها از بانکها و در نتیجه آن هدایت بخشی از این نقدینگیها به بازارهای موازی از جمله بازار مسکن بود. از این رو با توجه به عوامل مختلف میتوان پیشبینی کرد که افزایش قیمت مسکن در سال جاری فراتر از نرخ تورم نباشد و افزایش قیمت هیجانی در این بازار رخ ندهد. در سال ۱۳۹۷ سیر صعودی افزایش تعداد معاملات و متوسط قیمت ادامه خواهد داشت اما این افزایش با شیب ملایمی خواهد بود. چنانچه سرمایه گذاران تمایل به ورود به بازار مسکن داشته باشند، بهتر است سهام شرکتهای فعال در گروه انبوهسازی و ساختمانی را در بورس اوراق بهادار خریداری کنند. سهام بسیاری از این شرکتها در دوران رکود ۴ سال گذشته نزول داشتهاند و در صورت افزایش قیمت مسکن، این سهمها برای سرمایهگذاری اهرمی در میانمدت و بلندمدت، کمریسک و پرپتانسیل هستند.
