مسکن حباب ندارد؛ آیا بازار مسکن،‌ سال ۱۳۹۲ را دوباره تجربه خواهد کرد؟

به گزارش بورس امروز، در سال 1399 بازار مسکن شهر تهران رشد قیمتی در حدود 110 درصد را تجربه نمود که این موضوع منجر به آغاز رکود تورمی از نیمه دوم سال مذکور گردید و این رکود تاکنون ادامه دار بوده است. حجم معاملات در سال 1400 نسبت به سال 1399 در حدود 7 درصد کاهش یافته است. لازم به ذکر است در حدود 67 درصد معاملات در سال 1399 در نیمه اول سال اتفاق افتاده است. در صورتی که در سال 1400 رونق معاملات در نیمه دوم سال بیشتر بوده و در حدود 62 درصد از معاملات در نیمه دوم سال رخ داده است که این موضوع بیانگر کاهش حجم رکود در معاملات مسکن است.

از طرف دیگر هزینه های ساخت و قیمت مسکن در دوره مذکور به روند صعودی خود ادامه داده اند و به ترتیب افزایش 36 و 16 درصدی را تجربه کرده اند. در یک سال گذشته شاخص قیمت نهاده های ساختمان حدود 32 درصد افزایش یافته است. اگرچه این افزایش نسبت به افزایش 114 درصد در سال 1399 کاهش چشمگیری داشته است، اما این موضوع موجب افزایش روز افزون بهای تمام شده ساخت و به تبع آن افزایش قیمت شده  است. افزایش ساخت و از طرف دیگر کاهش قدرت خرید بخش مصرف کننده موجب رکود سنگین در بخش مسکن شده است.

ارتباط قیمت ارز با قیمت مسکن

افزایش قیمت نهاده های ساختمانی به دلیل افزایش قیمت ارز و پیش بینی دستمزد نیروی کار (و به تبع آن کالاها و خدمات مسکونی) همانگونه که در سال 99 منجر به افزایش بهای تمام شده ساختمان شد، در سال 1400 ادامه داشت و پس از یک فروکش به صورت ملایم جریان دارد. بررسی بهای تمام شده مسکن با توجه به افزایش در بهای نهاده های ساختمانی، نشان می دهد حباب خاصی در بهای مسکن وجود نداشته است و با روند فعلی، پیش بینی خاصی مبنی بر کاهش قیمت وجود ندارد.

صنعت ساختمان یکی از خصوصی ترین بخش های اقتصاد کشور است که همواره نقش بخش خصوصی در آن بسیار پررنگ بوده است. آمار پروانه های ساختمانی صادر شده در سال های گذشته روند تعداد پروانه های صادر شده نشان می دهد که تقاضای پروانه احداث ساختمان در شهر تهران از سال 1397 روند کاهشی داشته است و با توجه به داده های منتشره در 9 ماهه اول سال 1400، پیش بینی ها بر کاهش کل تعداد پروانه ها در سال 1400 نسبت به سال 1399 بوده است. در سایر شهرهای کشور روند تقاضا برای پروانه احداث ساختمان تا سال 1399 روندی صعودی داشته است. طی یک سال گذشته با توجه به افزایش قیمت های بسیار شدید در سال های پیش از آن، در اکثر بازارهای مالی فضای رکود حاکم بوده است. بیشترین نرخ رشد در سال 1400 در بین بازار های مالی متعلق به بازار مسکن با 16 درصد رشد قیمت و کم ترین بازده مربوط به بورس اوراق بهادار با نرخ 5 درصد بوده است.

تحلیل کارشناسان ساخت و ساز

طبق بررسی شاخص های مربوط به ساخت و ساز و بازارهای مالی موازی و همچنین تحلیل های منتشره کارشناسان این صنعت پیش بینی می شود: افزایش قیمت نهاده های ساختمانی به دلیل افزایش قیمت ارز و پیش بینی افزایش دستمزد نیروی کار ( و به تبع آن کالاها و خدمات ساختمانی) همانگونه که در سال 99 منجر به افزایش بهای تمام شده ساختمان شد، در سال 1400 ادامه داشته و پس از یک فروکش به صورت ملایم جریان دارد. بررسی بهای تمام شده مسکن با توجه به افزایش در بهای نهاده های ساختمانی، نشان می دهد حباب خاصی در بهای مسکن وجود نداشته است و با روند فعلی، پیش بینی خاصی مبنی بر کاهش قیمت وجود ندارد. به نظر می رسد تنها راه کاهش بهای فروش آپارتمان در مناطق مرغوب شهر ها، کاهش بهای زمین است که تا حدود زیادی وابسته به سیاست های دولت در خصوص عرضه زمین یا وقوع اتفاقات غیر منتظره داخلی یا خارجی است.

عواقب در تحریم ماندن و عدم تحقق برجام

در صورت عدم تحقق برجام و با ادامه یافتن محدودیت های ناشی از تحریم و نحوه تامین ارز برای واردات، تامین برخی از تجهیزات و تاسیسات در سال پیش رو نیز با چالش روبرو خواهد بود.

با کم شدن تعداد معاملات در سال 1400 و بالا بودن تورم عمومی، نرخ واقعی افزایش قیمت مسکن متناسب با افزایش بهای تمام شده آن نخواهد بود و کماکان به علت پایین بودن قدرت خرید مصرف کننده واقعی، حجم معاملات پایین خواهد ماند. قدرت خرید مصرف کننده با رشد واقعی اقتصادی به مرور صورت خواهد پذیرفت.

با افزایش قیمت، ابزارهای تامین مالی سمت تقاضا نیز کم اثر شده اند، به گونه ای که اگر متراژ مورد درخواست یک زوج متقاضی مسکن یکم را تنها 70 متر مربع در نظر بگیریم، با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران، در سال 1396 تسهیلات 160 میلیون تومانی زوجین می توانست حدود 45 درصد مبلغ مورد نیاز خرید خانه را برایشان فراهم نماید؛ در حالی که این میزان با استفاده از تسهیلات 400 میلیون تومانی زوجین در سال 1400 از طریق اوراق، حدود 20 درصد از همین میزان را تامین می کند.

و در نهایت…

مسکن در ایران به عنوان یک کالای سرمایه ای که به پناهگاه سنتی سرمایه نیز تبدیل شده، به شدت متاثر از تحولات کلان اقتصاد و تغییر انتظارات تورمی است و حفظ ثبات آن به مهار واقعی نرخ تورم، ‌اصلاح رفتار مالی دولت، ‌جبران کسری بودجه از محل های غیرتورمی،‌ کمک به تولید مسکن شهری و همچنین سیاست گذاری کارشناسی برای خانه دار شدن متقاضیان مصرفی با ابزارهای مبتنی بر پس انداز نیاز دارد. در حقیقت، مسکن در اقتصاد ایران به واسطه استقبال قابل توجه صاحبان سرمایه، همواره در مقابل تحولات پایدار و حتمی اقتصاد کلان واکنش نشان می دهد و به دلیل همین واقع گرایی، چسبندگی قیمتی شدیدی نیز دارد.

در این شرایط، هر گونه اصلاح پایدار در سازو کار بازار مسکن و تثبیت قیمت آن، مستقیما باید از مسیر اصلاح ساختار اقتصاد کلان پیگیری شود. در سال ۱۴۰۱ دولت به دنبال کاهش نرخ تورم به محدود ۲۴ درصد است به گونه ای که میانگین تورم ماهانه در این سال از ۲ درصد فراتر نرود. با توجه به اینکه در شرایط فعلی،‌ تورم بازار مسکن تقریبا معادل یک سوم تورم مصرف کننده است،‌ در صورت تحقق تورم ۲۴ درصدی، می توان انتظار داشت کل تورم بازار مسکن مسکن در این سال از ۱۰ درصد  نیز فراتر رود.

اما با این حال باید اذعان نمود که با افزایش قیمت ها، قدرت خرید مصرف کنندگان کاهش یافته و تسهیلات اعطلایی خرید نیز نمی توانند در شهرهای بزرگ قدرت خرید مناسبی ایجاد کنند.

خلاء آپارتمان های نوساز در بازار، عامل مهم دیگری است که بر آینده بازار مسکن تاثیر می گذارد و همین موضوع بخشی از رشد قیمت آپارتمان را رقم زده است.

فرایند و پروسه تکمیل ساختمان طولانی و حداقل در  دوره بیست و چهار ماهه بوده است لذا افزایش بهای تمام شده ساختمان در واحدهای در جریان ساخت که درصد تکمیل آنها کامل نشده و درگیر دوره افزایش بهای مواد و مصالح بوده و از طرفی دیگر کاهش تقاضا به جهت بالا رفتن قیمت فروش واحدهای مسکونی ممکن است سود آوری بخشی از پروژه ها را در دوره های آتی تحت تاثیر قرار دهد.

هرچند رشد مجدد قیمت فروش واحدهای مسکونی ممکن است سود‌آوری بخشی از پروژه ها را در دوره های آتی تحت تاثیر قرار دهد. در این میان رشد مجدد قیمت فروش می تواند روند کاهش سود آوری را در جهت مثبت به حرکت در آورد. بر این اساس به نظر می رسد که بازار در مسیر ورود به رکود تورمی قرار دارد. هرچند احتمال کاهش بیش از این قیمت بسیار کم بوده و پیش بینی می شود با افزایش بهای تمام شده ( ناشی از عوامل مختلف از جمله افزایش نرخ ارز) حتی شاهد افزایش بیشتر قیمت ها نیز باشیم. عملا به نظر می رسد که بازار در مسیر قرار گرفتن در رکود تورمی است و وضعیت بازار مشابه سال ۱۳۹۲ خواهد بود. پیش بینی کارشناسان این است که این روند از سه ماهه دوم و سوم سال ۱۴۰۰ آغاز شده است و بسته به سیاست های دولت و تحریم های خارجی،‌ می تواند حداقل یک سال و حداکثر چندسال ادامه داشته باشد. به نظر می رسد در کوتاه مدت، تنها یک عامل افزایش نرخ ارز با فعال ساختمان بازارهای سرمایه ای، منجر به سفته بازی در بازار ملک شود.