رکود و رونق بازار مسکن با دو شاخص میزان ساخت و ساز و میزان خرید و فروش توسط استفاده کننده نهایی مورد ارزیابی قرار می گیرد.در ماه های اخیر با افزایش نرخ ارز معاملات مسکن هم افزایش یافت،اما این افزایش متاثر از افزایش تقاضای واقعی مربوط به استفاده کننده نهایی نبوده است، بلکه عمدتا با انگیزه های سفته بازانه و سود جویانه صورت گرفت. به عبارت دیگر سرمایه های سرگردان به صورت مقطعی به سمت بازار مسکن میل نموده و پس از مدت کوتاهی هم متوقف شد.

سید محمود حسینی،مدیرعامل شرکت عماد در رابطه با وضعیت بازار مسکن با خبرنگار بورس امروز به گفتگو پرداخت.

حسینی گفت:بازار مسکن به تناسب رشد نرخ ارز در ماه های اخیر رشد نکرده است. منطقا هم نمی توان انتظار داشت که بازار مسکن عینا از نوسانات نرخ ارز تبعیت کند. به دلیل آنکه:

۱-میزان سرمایه لازم برای ورود به بازار ارز بسیار کمتر از میزان سرمایه لازم برای ورود به بازار مسکن است از این رو با اندک نوسان ایجادی در بازار ارز افراد بسیاری جهت بهره گیری از این نوسان وارد بازار معاملات ارز شده اند و این امر اثر روانی قابل توجهی در بازار ایجاد کرده و تقاضای سفته بازانه بازار را افزایش می دهد.

۲- بهای تمام شده مسکن از دو بخش هزینه های داخلی و هزینه های خارجی تشکیل می شود. بخش هزینه های خارجی اصولا با فاصله اندکی از نوسانات نرخ ارز افزایش یا کاهش می یابد، لکن بخش هزینه های داخلی اگرچه از نوسانات نرخ ارز تا حدودی متاثر می شود اما یقینا از شتاب مشابهی تبعیت نمی کند،به ویژه آنکه زمین به عنوان بخش قابل توجهی از بهای تمام شده مسکن،در نوسانات ارزی ناشی از تعاملات سیاسی با  کشورهای خارجی، به جهت واهمه عمومی از بروز جنگ و… چه بسا که واکنش متضادی نشان داده و به رغم افزایش قیمت ارز با کاهش قیمت مواجه شود. آنچه که مسلم است هزینه مسکن درصدی از سبد هزینه خانوار را به خود اختصاص می دهد.

وی افزود:حال اگر به شرط ثبات سایر پارامترهای اقتصادی سهم الشرکه مسکن از سبد هزینه خانوار افزایش یابد، می توان استنباط نمود که در قیمت مسکن حباب ایجاد شده است.شرایط فعلی افزایش قیمت ها چنین استنباطی را منعکس نمی کند.رکود و رونق بازار مسکن با دو شاخص میزان ساخت و ساز و میزان خرید و فروش توسط استفاده کننده نهایی مورد ارزیابی قرار می گیرد.در ماه های اخیر با افزایش نرخ ارز معاملات مسکن هم افزایش یافت،اما این افزایش متاثر از افزایش تقاضای واقعی مربوط به استفاده کننده نهایی نبوده است،بلکه عمدتا با انگیزه های سفته بازانه و سود جویانه صورت گرفت. به عبارت دیگر سرمایه های سرگردان به صورت مقطعی به سمت بازار مسکن میل نموده و پس از مدت کوتاهی هم متوقف شد.

مدیرعامل شرکت عماد در ادامه گفت:اگر چه همین اندک استقبال سودجویانه هم می تواند موتور تقریبا متوقف سرمایه گذاری در صنعت ساخت و ساز را تا حدودی به حرکت وادارد؛لکن آنچه مسلم است رونق بازار مستلزم وجود تقاضای واقعی است و تا مادامی که چنین تقاضایی ایجاد نشده است، نمی توان به رونق بازار امیدوار بود. به ویژه آنکه عدم تمکن مالی مصرف کننده نهایی همرا ه با افزایش قیمت ها می تواند رکود بازار را عمیق تر هم کند.

وی خاطرنشان کرد:با توجه به تداوم روند کاهش ارزش پول ملی مسلما مبلغ ریالی مسکن در سال های آتی افزایش خواهد یافت.اما افزایش قیمت مسکن معمولا به صورت پلکانی بوده پس از یک دوره جهشی، برای مدتی بدون تغییر باقی مانده و مجددا رشد می کند. لازم به توضیح است که به دلیل اثر پذیری نوسانات اخیر نرخ طلا و ارز از تهدیدهای قلدرمابانه دولت آمریکا، نوسانات نرخ مسکن در آینده، تابع میزان فشار دول خارجی بوده است. در صورتی که فشار وارده بیش از آستانه تحمل مردم باشد در این صورت با افزایش عمومی به خروج نقدینگی از کشور، سرمایه گذاران در املاک چه بسا حاضر خواهند بود املاک خود را با قیمت های نازلی واگذار و نقدینگی حاصله را از کشور خارج نمایند. اثرات این رفتار قابل پیش بینی نیست.

مدیرعامل شرکت عماد سرمایه گذاری در بخش مسکن را با دیدگاه های مختلفی مورد بررسی قرار داد:

۱-برخی به عنوان یک شغل در بخش مسکن سرمایه گذاری کرده، اصطلاحا سازنده و تولید کننده محسوب می شوند. رشد قیمت مسکن برای اینگونه فعالان اقتصادی، به شرط آنکه واحدهای خود را پیش فروش نکرده باشند، مطلوب بوده است.

۲-برخی دیگر به دلیل عدم وجود فرصت های سرمایه گذاری دیگر،از مسکن به عنوان ابزار پس انداز استفاده می کنند. رشد قیمت مسکن به دلیل عقب ماندگی آن نسبت به سایر بازارها اگر چه در مطلق موضوع برای اینگونه سرمایه گذاران مطلوب بوده، لکن به صورت نسبی رضایت بخش نبوده است.

۳- برخی دیگر به منظور استفاده شخصی در بخش مسکن سرمایه گذاری می کنند. رشد قیمت مسکن برای اینگونه اشخاص مطلوب نبوده است. نظر به اینکه رشد قیمت مسکن به صورت پلکانی است از این رو سنجش نسبی آن با نرخ تورم در مقاطع زمانی کوتاه مدت، گمراه کننده بوده است، اما در نگرش زمانی بلند مدت، نرخ رشد مسکن کمتر از نرخ افزایش عمومی قیمت ها بوده است.

حسینی ضافه کرد:افزایش نرخ ارز قطعا افزایش نرخ مسکن را موجب می شود، اما همانگونه که اشاره شد به دلیل داخلی بودن برخی از اقلام بهای تمام شده مسکن،نرخ رشد مسکن اصولا کمتر از نرخ رشد ارز خواهد بود. افزایش نرخ ارز قطعا بهای تمام شده ساخت و ساز را افزایش می دهد.این افزایش برای سازندگانی که واحدهای خود را پیش فروش کرده و وجوه حاصل از پیش فروش واحدها را برای خرید مصالح به ویژه مصالح وارداتی مصرف نکرده اند، بسیار بیشتر است تا سازندگانی که واحدهای خود را به صورت نقدی عرضه می کنند.

وی در انتها اشاره کرد:در شرایط تورمی ارز، تقاضا برای پیش خرید مسکن افزایش یافته،اما عرضه آن در قالب پیش فروش کاهش می یابد.در صورت بازگشت تحریم ها، سرمایه گذاری های خارجی در بخش ساخت و ساز مسکن در ایران به سمت کاهش میل خواهد نمود. از این رو به دلیل کاهش عرضه، می تواند به افزایش قیمت ها منجر شود.