رشد پُرشتاب قیمت ها در فصل بهار سال جاری در مقایسه با سال گذشته متاثر از جو هیجانی بوجود آمده در سایر بازارهای مالی هم ارز است که به بازار مسکن نیز سرایت کرده و انتظارات تورمی افراد از افزایش قیمت ها در نیمه دوم سال سبب پیش خور شدن رشد قیمت در معاملات مسکن شده است و بیش از آنکه بتوان گفت عرضه کنندگان و تقاضا کنندگان در یک بازار متعادل به قیمت های کنونی رسیده اند، جو روانی منفی از آینده اقتصاد کلان دلیل اصلی پیدایش پرواز قیمت مسکن شده است.

بازار مسکن در بهار معمولا از ثبات و قابلیت اطمینان کمتری برخوردار است و حجم معاملات بطور نسبت پایین است. همچنین در این فصل فروشندگان با ورود به سال جدید، سعی در اعمال انتظارات تورمی خود بر قیمت مسکن دارند و با قیمت های پیش فرض خود، مسکن را عرضه می کنند.

مهدی سلطان محمدی،کارشناس ارشد بازار مسکن در رابطه با وضعیت قیمت مسکن،با خبرنگار بورس امروز به گفتگو پرداخت.

بانک مرکزی در اوایل تیرماه اقدام به انتشار گزارشی در خصوص کاهش معاملات مسکن در خرداد سال جاری کرد. طبق این گزارش داد و ستد مسکن در ماه گذشته با کاهش ۲۲ درصدی نسبت به اردیبهشت ماه و افت ۳ درصدی نسبت به خرداد سال۹۶ مواجه شده است. از سوی دیگر همچنین نوسانات نرخ ارز در ماه های اخیر سبب ایجاد نااطمینانی از آینده بازار ملک در بین فروشندگان کرده است.

از این رو بسیاری از افرادی که تا چند ماه پیش در بازار عرضه کننده ملک بودند، اکنون به دلیل عدم تثبیت شرایط، دست از فروش کشیده اند. گفتنی است مهم ترین عامل رکود بازار مسکن، افزایش پُرشتاب قیمت ها به دلیل تورم انتظاری این بخش بود.

در این خصوص مهدی سلطان محمدی کارشناس ارشد بازار مسکن درگفت و گو با بورس امروز این نکته را اشاره کرد که درباره تغییرات قیمتی و معاملاتی مسکن نمی توان بازه زمانی یک هفته و یا یک ماه را ملاک عمل قرار داد. باید حداقل یک فصل را پشت سر بگذاریم تا اطلاعات و داده های ما قابل اعتماد باشد. چراکه ممکن است در بازه های زمانی کوتاه تر و شرایط منحصر به فرد زمانی خاص، معاملات مسکن را دستخوش تغییرات کند.

برای مثال تعطیلات عید، ماه مبارک رمضان و یا جو هیجانی در بازارهای موازی ارز، طلا و همچنین شرایط خاص سیاسی می تواند تغییرات قابل توجهی را در بازار معاملات ملک به جود آورد. پس در ابتدا باید به بازار اجازه دهیم در بازه بلندتری مورد ارزیابی و گزارشگری فرار گیرد تا معاملات در حجم قابل قبولی صورت پذیرد.

از این رو نمی توان در خصوص کاهش ۳ درصدی معاملات مسکن در خرداد ماه سال ۹۷ نسبت به مدت مشابه سال قبل اظهار نظر قابل اتکایی داشته باشیم. چراکه اوایل سال جاری شاهد جهش نرخ ارز و هیجانی شدن بازار سکه بودیم که طبیعتا این هیجان در بازار مسکن نیز تاثیرگذار بوده است. از سوی دیگر اما تعداد معاملات مسکن در خردادماه نسبت به اردیبهشت ماه سال جاری کاهش ۲۲ درصدی را نشان می دهد. در این خصوص نیز باید گفت هرساله این تفاوت بین دو ماه مذکور به دلیل وجود تعطیلات خردادماه و همچنین برگزاری امتحانات وجود دارد. از این رو مقایسه ماه های مشابه هر سال منطقی تر به نظر می رسد.

اما در این گزارش همچنین پیرامون افزایش قیمت ها نیز اطلاعات به دست آمده است که، نکته قابل توجه آن افزایش قیمت ۴۵٫۸ درصدی قیمت مسکن برای خردادماه در مقایسه با مدت مشابه سال قبل است. اما بعید به نظر می رسد روند افزایش قیمت با این شیب تند ادامه دار باشد.

سلطان محمدی کارشناس ارشد بازار مسکن معتقد است؛ این رشد پُرشتاب قیمت ها در فصل بهار سال جاری در مقایسه با سال گذشته متاثر از جو هیجانی بوجود آمده در سایر بازارهای مالی هم ارز است که به بازار مسکن نیز سرایت کرده و انتظارات تورمی افراد از افزایش قیمت ها در نیمه دوم سال سبب پیش خور شدن رشد قیمت در معاملات مسکن شده است و بیش از آنکه بتوان گفت عرضه کنندگان و تقاضا کنندگان در یک بازار متعادل به قیمت های کنونی رسیده اند، جو روانی منفی از آینده اقتصاد کلان دلیل اصلی پیدایش پرواز قیمت مسکن شده است.بنابراین برای بررسی دقیق تر مساله تورم بوجود آمده در قیمت مسکن باید معاملات ماه های تیر و مرداد را نیز زیر نظر داشته بایم تا بتوانیم چشم انداز دقیق تری از میزان رشد قیمت و حجم معاملات در این برهه از زمان داشته باشیم.

کارشناس ارشد بازار مسکن در پاسخ به این سوال که به چه میزان احتمال دارد که قیمت های رشد یافته در این بازار بازگردد، گفت: به نظر می رسد که احتمال بازگشت قیمت ها ضعیف است و افزایش قیمت ها با شیب کمتری انتظار می رود که ادامه داشته باشند. در مجموع می توان گفت احتمال افزایش قیمت شدید در این بازار بسیار اندک است و شاهد رشد ارزش مسکن اما بدون جهش یکباره تا پایان تابستان خواهیم بود و تا پایان نیمه اول سال، بازار به تعادل خواهد رسید. چراکه بازار مسکن در بهار معمولا از ثبات و قابلیت اطمینان کمتری برخوردار است و حجم معاملات بطور نسبت پایین است. همچنین در این فصل فروشندگان با ورود به سال جدید، سعی در اعمال انتظارات تورمی خود بر قیمت مسکن دارند و با قیمت های پیش فرض خود، مسکن را عرضه می کنند. حال باید دید در قبال این عرضه، آیا بازار می تواند قیمت های جدید را قبول کند و حجم قابل توجهی معامله صورت می گیرد یا خیر؟

به همین سبب بازار مسکن در ماه های تیر و مرداد، دورنمای خود را به شکل بهتری نشان می دهد چراکه در سال های گذشته مواردی داشتیم که در فصل بهار بازار مسکن پیش روی قابل ملاحظه ای داشته ولی در فصل تابستان عقب نشینی کرده است و یا در برخی موارد بالعکس. از این رو روند ماه های تابستان همسو با جریانات ماه های بهار نیست و نمی توان نتایج فصل بهار را به همه سال تعمیم داد.

مهمترین عوامل افزایش قیمت مسکن

سلطان محمدی در ضمن بیان مهمترین دلایل جهش قیمت مسکن به رکود چهار ساله در این بخش اشاره کرد. وی گفت: باتوجه  اینکه هر ساله بطور معمول باید شاهد رشد ۲۰ الی ۲۵ درصدی مسکن باشیم، رکود چند ساله در این بخش سبب فشرده شدن فنر قیمتی می شود، لذا انتظار می رفت که با افزایش یکباره نرخ ارز شاهد رها شدن این فنر باشیم. از سوی دیگر به دلیل اینکه در دوران رکود عرضه بطور قابل توجهی کاهش می یابد. همچنین میزان ساخت و ساز در سال های اخیر به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد در سال رسید که این عامل مهمترین فاکتور فزونی تقاضا بر عرضه و دلیل رونق بازار در ماه های اخیر است.

اما اینکه شیب دوره رونق به چه میزان باشد با عوامل مختلفی رابطه مستقیم دارد. در میانه های سال ۹۶ و ابتدای سال ۹۷ فاکتورهایی به بازار اضافه شد که شیب افزایش قیمت بخش مسکن را تندتر کرد. در این میان از شهریور ماه سال گذشته و با کاهش نرخ سود سپرده بانکی شاهد ورود بخشی از نقدینگی از بانک به بازار مسکن بودیم. در نتیجه شروع رشد قیمتی از آبان ماه کلید خورد.

در ادامه، پایان سال مسئله تهدیدات خارجی و به تبع آن نوسانات نرخ ارز سبب بالا بردن انتظارات تورمی در بازار و هم افزایی در رشد قیمت مسکن شد. از سوی دیگر عوامل یاد شده علاوه بر اینکه بطور مستقیم در افزایش قیمت ها دخیل بودند، بطور غیر مستقیم و با افزایش شرایط عدم اطمینان موجب شدند که فروشنده ها با قیمت های بیشتری وارد بازار شوند تا ریسک کمتری از رشد سریع تورم را متحمل شوند. در نهایت این موج تورمی از بازارهای موازی به بازار مسکن نیز سرایت کرد. از سویی باید گفت که رونق سال های ۹۶ و ۹۷ بازار مسکن کاملا قابل پیش بینی بود، اما این رونق با شتاب بیش از اندازه ای متغیرهای سیاسی و اقتصادی روبه رو شد.

آیا افزایش نرخ سیمان موتور محرک مجدد جهش قیمت مسکن خواهد شد؟

این کارشناس در پاسخ به سوال تاثیر افزایش نرخ سیمان بر روند آتی قیمت مسکن گفت: یکی از دلایل مهمی که سبب جهش قیمت مسکن در ابتدای سال جاری شد، انتظارات تورمی سازندگان و عرضه کنندگان مسکن بود. این افراد احساس کردند در آینده نزدیک امکان افزایش هزینه های ساخت خواهد بود چراکه افزایش ۱٫۵ برابری قیمت آهن آلات و میلگرد در این بازار هشدار دهنده بود. از سوی دیگر مصالح وارداتی مانند شیرآلات، وسایل الکتریکی و تاسیساتی بطور مستقیم تحت تاثیر افزایش نرخ ارز قرار گرفتند. اما مصالحی همچون آجر، گچ و سیمان چون تولید داخل هستند قاعدتا تاثیرپذیری کمتری نسبت به نوسانات نرخ ارز دارند لذا آنها بیشتر از نرخ انرژی و تورم عمومی متاثر می شوند. از این رو بعید به نظر می رسد که شیب افزایش قیمت این کالاها تند باشد و بتواند مجددا قیمت ها را بازار مسکن با رشد قابل توجهی مواجه سازد.