چرا منابع پایدار برای خانهدار کردن مردم نداریم؟
به گزارش بورس امروز، صاحبخانه شدن یکی از بالاترین ترجیحات برای اغلب افراد در کشورهای درحال توسعه است. بسیاری از خانوارها حاضرند که از زمینههای دیگر چشمپوشی کنند تا بتوانند یک واحد مسکونی خریداری کنند. ضمن اینکه مالکیت واحد مسکونی، به عنوان وثیقهای ارزشمند برای اخذ وام، به منظور توسعه کسب و کار به شمار میرود (بسیاری از فعالیتها در کشورهای درحال توسعه حتی توسعه یافته به این طریق تأمین مالی میشوند).
تأمین مالی مسکن در ایران عمدتاً به پس انداز سالیان گذشته خانوارها و تا حدودی به بازار پول و بانک اتکا دارد.
نظام تأمین مالی بانک محور در بخش مسکن به موازات ورود بانکهای خصوصی به بازار مالی کشور در دولت هفتم و هشتم، اندکی گسترش یافت. تسهیلات بانکهای مذکور به بخش مسکن عمدتاً در قالب عقود جعاله و فروش اقساطی و باز پردخت کوتاه مدت و با نرخهای فراتر از بانکهای دولتی پرداخت شده است.
1. چالشهای نظام تأمین مالی مسکن
به اعتقاد بسیاری از صاحبنظران تأمین مالی در هر بخش اقتصادی مهمترین رکن سیاستگذاری در آن بخش است؛ بر این اساس در ادامه به چالشهای نظام تأمین مالی مسکن در ایران پرداخته شده است.
1. ۱. انعطاف اندک نظام بانکی
نظام بانکی مسکن با محدودیتهایی مواجه است که باعث کاهش قدرت عمل آن میگردد. یکی از محدودیتهای سیستم تأمین مالی مسکن در ایران، موضوع انعطاف اندک نرخ تسهیلات است. بخشی از این محدودیت به ماهیت عقود اسلامی به ویژه عقد فروش اقساطی _ که عمدتاً برای خرید واحدهای مسکونی مورد استفاده قرار میگیرد _ برمیگردد و بخشی نیز ناشی از مقررات اجرایی مربوط به این نوع قراردادهاست که برای سالهای متمادی بر سیستم تأمین مالی مسکن، حاکم است.
در سادهترین حالت، نرخ بهره اسمی، از نرخ بازگشت سرمایه و همچنین نرخ تورم، تأثیر میپذیرد. مطالعات نشان میدهد نرخ بازده سرمایه در کشورهای مختلف متفاوت قابل توجهی با یکدیگر ندارد. بنابراین عامل اصلی در تفاوت نرخ بهره اسمی کشورهای مختلف نرخ تورم عمومی است.
نرخ بهره واقعی منفی، باعث ناکارآمدی بازار رهن و همچنین سایر ابزارهای مالی، همچون صکوک، اوراق مشارکت و لیزینگ میشود. در نتیجه بانکها و شرکتهای سرمایهگذار در بخش مسکن نمیتوانند به منابع مالی پایدار و کم ریسک دسترسی داشته باشند.
همچنین در شرایطی که نرخ بهره واقعی، پرنوسان و عمدتاً منفی باشد سپردهگذاریهای بلندمدت، کاهش مییابد و بانکها باید از منابع مالی کوتاه مدت استفاده کنند. این درحالی است که تسهیلات پرداختی به متقاضیان مسکن، عمدتاً بلندمدت است که این مسأله باعث افزایش ریسک نقدینگی و ریسک نرخ بهره برای بانکها و حتی شرکتهای لیزینگ میشود.
هر چند طی ۲۵ سال گذشته، در اکثر اوقات، نرخ سود بانکی در کشورمان کمتر از تورم عمومی بوده است، با این حال طی سالهای اخیر و با کاهش تورم عمومی از سال۱۳۹۲ به بعد، سود بانکی با کاهش متناسب مواجه نشده و نرخ واقعی آن به بالاترین سطح رسید.
بر اساس شواهد موجود، نرخ بهره واقعی بالا، سبب بیمیلی به بخش مسکن، هم از سود عرضه (به دلیل هزینه بالای تسهیلات در بازار پول) و هم از سوی تقاضا (به دلیل بازدهی نسبی بالای سپردهگذاری در بازار پول) میشود.
علاوه بر انعطاف نرخ بهره پول، انعطاف سقف و شرایط تسهیلات مسکن، میتواند ابزاری در دست سیاستگذار برای ملایم کردن نقاط اوج و قعر در سیکلهای تجاری باشد.
به این ترتیب که در شرایط رکودی که قیمتهای واقعی مسکن، رو به کاهش مینهد، میتوان با استفاده از سیاست تسهیل وام دهی، کاهش نرخ سود، افزایش سقف وام و غیره انگیزه متقاضیان مسکن را تقویت کرد و از این طریق از شدت رکود بازار کاست. از طرف دیگر میتوان با افزایش محدودیت تسهیلات خرید مسکن، افزایش نرخ سود تسهیلات، کاهش سقف وام و غیره در دوران رونق تا حدودی رشد قیمت را متعادل کرد.
1. ۲. ناکارایی سیاستهای مالیاتی
سیاستهای مالیاتی بخش مسکن ابزار مالی دولت برای تعدیل نوسانات این بخش کسب درآمد و توزیع بهینه ثروت است. عوامل متنوعی چون وجود راههای فرار مالیاتی نرخهای بیاثر و نامتناسب، پایههای مالیاتی غیرهدفمند و غیره مؤثر و اقتصادی بودن ابزار مالیات در بخش مسکن را دچار ابهام میسازد؛ ضمن اینکه بسیاری از انواع عوارض شهرداری از جمله عوارض نوسازی و عوارض مازاد تراکم که به صورت ضمنی در طبقهبندی مالیاتهای بخش مسکن قرار میگیرند، نقش مؤثری در سیاستگذاری این بازار ندارند.
1. ۳. عدم نهادسازی جهت پس انداز مسکن
برنامههای پس انداز محور از چنان اهمیتی در برنامههای تأمین مسکن برخوردار است که جا دارد سیاستهای تشویقی – حمایتی دولتی نیز برای ترویج آن تدوین شود تا با ترغیب مردم به پس انداز نهادسازی برای این مهم تحقق یابد.
در کشور ما غیر از بانک مسکن که صندوق پسانداز مسکن را برای سوق دادن پس اندازهای مردمی به منظور کمک به تأمین مسکن طراحی کرده است نهادسازی دیگری برای این موضوع مشاهده نمیشود.
1. ۴. فضای غیر رقابتی تأمین مالی مسکن
وجود رقابت در بازار مالی باعث افزایش کارآیی و نوآوری و همچنین کاهش هزینههای تأمین مالی بخش مسکن میشود. در حال حاضر نظام تأمین مالی مسکن کشور، متکی بر سیستم بانکی است؛ ضمن آنکه بیشترین بار آن بر عهده بانک مسکن است.
1. ۵. نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی
از دیگر مشخصههای سیستم تأمین مالی ایران، پایین بودن نسبت مبلغ وام (تسهیلات) به ارزش واحد مسکونی است؛ این در حالی است که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته سهم بالایی از قیمت مسکن از محل وام بانکی تأمین میشود و خرید مسکن عملاً از محل درآمد پس اندازهای آتی و نه پس انداز گذشته خانوار صورت میپذیرد (خانوار با پول نقد، اقدام به ساخت یا خرید مسکن نمیکند). تجارب سایر کشورها به ویژه کشورهای توسعه یافته نشان میدهد که نسبت LTV با توجه به رتبه اعتباری مشتری ۶۰ – ۸۰ درصد و برای مشتریان دارای ریسک اعتباری حداقل (مشتری بهترین) تا ۱۰۰ درصد ارزش ملک نیز میرسد.
در ایران به دلایل، گوناگون از جمله عدم توسعه بازار رهن و همچنین وجود برخی نگرانیها درباره افزایش وام خرید مسکن سهم بسیار کمی از ارزش، مسکن به وسیله وام خرید مسکن تأمین مالی میشود و خانوارها مجبورند بخش عمدهای از ارزش مسکن مورد نیاز خود را از طریق پس اندازهای گذشته و بازارهای غیر رسمی تأمین مالی کنند.
نسبت اندک LTV موجب از بین رفتن اصلیترین کارکرد نظام تأمین مالی مسکن (یعنی کمک به تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل میشود. بسیاری از صاحبنظران اقتصاد مسکن بر این باورند که به موازات کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی باید وزن سیاستهای سمت تقاضا افزایش یابد. بر این اساس انتظار میرود سهم وام خرید مسکن از قیمت مسکن افزایش یابد. این در حالی است که با وجود کاهش پیوسته شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در کشور طی دهه گذشته سیاستهای سمت تقاضا کم رنگ شده و سهم وام خرید از قیمت مسکن کاهشی بوده است.
سیاست محدودیت سقف وام خرید مسکن با توجه به رویکرد تحدید تقاضای مسکن حاکم بر دولت دهم سایر بانکها – غیر از بانک مسکن – سبب شد تا با محدودیت اعطای تسهیلات خرید مسکن مواجه شوند.
بر این اساس افزایش وام خرید مسکن لازم ولی ناکافی ارزیابی میشود؛ اگرچه در گامهای بعدی با افزایش وام خرید مسکن میتوان شاهد تأثیرگذاری بیشتر آن بر قدرت خرید متقاضیان مسکن به ویژه در کلان شهرها باشیم.
نویسنده: بهروز ملکی – کارشناس حوزه مسکن
منبع: ماهنامه بورس امروز شماره 89، آذرماه ۱۴۰۲
