آیا مشاوران املاک عامل گرانی مسکن در فروش و اجاره هستند ؟
به گزارش بورس امروز؛ متاسفانه جامعه، مشاوران املاک را عامل گرانی می دانند، درصورتی قیمت گرانی اجاره تناسب و فرمول آن با میزان ارزش و قیمت ملک ارتباط مستقیمی دارد و قیمت ارزش ملک و خانه نیز بر اساس قیمت مصالح ساختمانی بروز می شود. همچنین هزینه دستمزد و سود به صرفه سازنده در بازار تولید و قیمت به روز زمین با کاربری مسکونی محاسبه می شود؛ یعنی وقتی قیمت آهن از ۲ تا ۳ میلیون به 7 تا 8 میلیون به ازای هر شاخه افزایش می یابد، نمی توان انتظار عدم افزایش قیمت و ارزش املاک به میزان دو برابر و یا بیشتر از آن را نداشت.
در نهایت این افزایش قیمت از طریق فرمول و تناسب ارزش قیمت ملک و محاسبه اجاره قیمت، صورت می پذیرد. در نهایت کاهش ارزش ریال و عدم تقویت قدرت اقتصادی عامل گرانی مسکن است نه مشاور املاک طی این سال ها. خواهشمند است که آدرس غلط به مردم ندهید و صنف املاک را در این مسیر بد نام نکنید. در حال حاضر در کشور ما تولیدات صرفه اقتصادی ندارند و همه به دنبال حفظ سرمایه مالی خود هستند .
جهت اطلاع همکاران برای آگاهی رسانی به افراد غیرمتخصص باید گفت که محاسبه و قیمت گذاری با ارائه نظرات اشتباه و مالیات خانه های خالی، مالیات معاملات خانه اعم از خرید و اجاره و … باعث می شود که مردم از روش های دیگر این مبلغ رو تامین کنند. در نهایت تمام این موارد خود عامل گرانی مجدد می شود. در صورت بهره مندی از تخصص مشاوران املاک و متخصصان این حوزه، دلالی در بازار املاک به سرمایه صرف ساخت تبدیل می شد. به واسطه ثبات اقتصادی و تقویت واحد پولی قدرتمند، این نقص و ضعف اقتصادی از میان می رود.
روش اول قیمت گذاری بیشتر همکاران و مشاوران املاک قیمت محله و عرفه و موارد مشابه و قیمت آخرین رهن و اجاره محله محدود معیار قرار میدهند که معمولا دقت کم است.
روش دوم اصولی تر و دقیق تر یعنی میزان اجاره بهای یکسال ملک براساس ارزش ملک وکاربری و درصد مشخص محاسبه و رهن کامل ان بدست میاد الف، کارشناسان، ب، مشاوران املاک طبق نرخ بهره و تورم و صرفه اقتصادی و تناسب بروز ارزش ملک ورهن کامل و رهن رو برای تبدیل به اجاره معمولا هر ۱ میلیون تومان ۳۰ تا ۲۵ هزار تومان اجاره تبدیل میشود محاسبه میشود.
الف _فرمول محاسبه میزان اجاره براساس ارزش ملک وکاربری و رهن کامل سالانه براساس کتاب کارشناسان جلد دوم
۱- اجاره آپارتمان مسکونی (۵۰ متر مربع) کوچک ونوسازمعمولا ۸ درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود
۲- اجاره آپارتمان مسکونی(۲۰۰ متر مربع) بزرگ و نوساز معمولا ۶ درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود
۳- اجاره آپارتمانهای مسکونی قدیمی( با قدمت ۱۰ سال بیشتر) معمولا ۴ درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود
۴- اجاره زمین ( کوچک کمتر ۵۰۰ متر) معمولا .۱.۵ درصد تا ۱ درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود
۵- اجاره زمین ( بزرگ تر از ۵۰۰ متر بزرگ تر) معمولا .۰/۵ درصد تا ۱ درصد ارزش قیمت ملک رهن آن محاسبه میشود
۶- اجاره خانه ویلایی(ویلایی زرگ داری زمین بزرگ) معمولا ۴ درصد ارزش بنا و ۱ درصدتا ۱.۵ درصد ارزش زمین
۷- اجاره آپارتمانهای اداری( مثل ردیف۱و ۲ و۳ در نظر گرفته میشود ) معمولا در مشهد ۲۰ تا ۵۰ درصد افزایش قیمت به مسکونی دارد
۸- اجاره مغازه تجاری( بدون پرداخت سرقفلی یعنی اجاره معمولی) معولا بین ۴ درصد تا ۶ درصد با توجه به مرغوبیت و کسب محاسبه میشود
ب_مشاوران املاک و صرفه اقتصادی
وضعیت کنونی بازار مشهد واقعیت موجود اما در بررسی دفاتر املاک در تمام ۱۳ منطقه مشهد انچه معیار کلی ۹۰ درصد همکاران عزیز بوده است، بین یک ششم تا هشتم قیمت و ارزش ملک میزان رهن کامل با توجه قدیمی و جدید بودن ملک برای املاک مسکونی در مشهد محاسبه میشود و برای املاک تجاری بین یک هشتم تا یک دوازدهم قیمت ملک ارزش ملک رهن کامل محاسبه میشود ( ولی گاهی بعضی املاک دارای ویژگیهای خاصی هستند، که ممکن است تا ۱ پنجم قیمت ملک و گاهی تا ۱ دهم قیمت ملک هم ارزش ملک میزان رهن کامل تعیین شود در نهایت خود تورم و بهره بانکی و عدم صرفه اقتصادی، باعث تفاوت دو معیار کارشناسان و مشاوران املاک است یعنی مشاوران بروز تر هستند)
و حتی گاهی در موارد خاص مثل این چند سال کرونا دولت مصوبه های جهت حداکثر افزایش میزان اجاره تعیین می کند که میشود گفت با توجه به موارد بالا و ارتباط جدا نشدنی قیمت ارزش ملک و میزان اجاره بها نادیده گرفته شده است و بحث تناقض حق و حقوق مالکیت در شرع و حقوق و این بخش نامه قابلیت اجاره ی واقعی ندارد ، ولی بی تاثیر هم نبوده است.
