بحران تقاضای پنهان در بازار مسکن

حمید رضا پورسلیمی کارشناس بازار سرمایه در گفتگو با خبرنگار بورس امروز عنوان کرد: بازار مسکن کشور پس از یک دوره رکود حدودا ۳ ساله، از میانه های سال ۱۳۹۶، شاهد نوسانات قیمتی و بهبود سطح معاملات بود. این رویه به مانند گذشته از شهر تهران آغاز و به تدریج به سایر شهرهای کشور سرایت کرد. به تدریج اما جهت گیری بازار به شکلی بود که آن چیزی که از رونق بازار مسکن انتظار می رفت، به صورت مقطعی در حجم معاملات و تا حد کمی در سرمایه گذاری بخش خصوصی و تعداد پروانه های ساخت، بروز یافت و به صورت پیوسته و قابل توجه در سطح قیمت واحدهای مسکونی و تاحدی تجاری و همچنین قیمت مصالح ساختمانی مشاهده شد.

وی افزود: در گذشته تغییرات قیمتی و معاملاتی بازار مسکن تا حدزیادی وابسته به تغییرات قیمت نفت بود. رشد قیمت نفت در دهه ۸۰ و تداوم آن تا سال ۹۲، موجب رشد پیوسته قیمت این بازار شد؛ به طوریکه متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از کمتر از یک میلیون تومان در سال ۸۴ به بیش از ۴ میلیون تومان رسید. اما در تغییرات قیمتی اخیر که یک رشد ۱۰۰ درصدی را از آبان سال ۹۶ تا پایان آذر  سال ۱۳۹۷ شاهد بودیم، در شرایطی رخ داد که قیمت نفت نوسانات زیادی را در این دوره زمانی تجربه نکرد.

پورسلیمی خاطرنشان کرد:این تغییرات شدید در یک بازه زمانی کوتاه موجب شد که رونق مورد انتظار در بازار مسکن خیلی زود به کاهش شدید حجم معاملات در ماه های اخیر بیانجامد؛ بطوریکه حجم معاملات دی  ماه سال جاری در شهر تهران به پایین ترین سطح در ۳ ساله اخیر رسیده (به غیر از آمار مربوط به ماه های فروردین هر سال که به دلیل تعطیلات، استثنا است) و در نتیجه، افق پیش رو و مورد انتظار بازار را از رونق به رکود تورمی تغییر داد. تحولات اخیر بازار مسکن حداقل ریشه در دو دلیل واقعی مربوط به بازار مسکن دارد.

وی در ادامه اضافه کرد:اول تغییر قیمت مصالح ساختمانی و دوم کاهش سرمایه گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن در سال های قبل که موجب رشد مضاعف قیمت واحدهای ساختمانی نوساز در تحولات اخیر شد. در مورد تورم بازار مصالح ساختمانی تغییرات به گونه ای بود که شاخص قیمت آن ها در شهر تهران در یک ساله منتهی به تابستان سال ۹۷، بیش از ۵۰ درصد به طور متوسط رشد داشت که در این میان برخی نهاده ها، مانند آهن آلات تا بیش از ۱۰۰ درصد تغییر قیمت را تجربه کرده اند.

وی افزود:روند تغییرات پروانه های ساختمانی صادره نیز نشان می دهد که همانطور که حجم به طور متوسط بالای ۲۰۰ هزار پروانه در سال های ۸۵ تا ۹۲، به مازاد عرضه مسکن در سال های بعد منجر شد، کاهش آن به زیر ۱۵۰ هزار پروانه از سال ۹۳ تا ۹۶ (و با در نظر گرفتن وقفه اثر گذاری ۳ ساله آن بر حجم عرضه)، موجب کمبود مسکن نوساز برای افزایش موقتی تقاضا در یک ساله اخیر شد.

اثرات تورمی بر قدرت خرید عمومی

آیا وقفه اخیر معاملاتی در بازار مسکن، موقتی خواهد بود و می توان انتظار تقویت مجدد تقاضا برای بازار مسکن را داشت؟ برای پاسخ نیاز است تا توضیح داده شود که افزایش تقاضا برای بخش مسکن حداقل نیازمند دو اتفاق مثبت در وضعیت مالی خانوارهاست. اول اینکه خانوارها از یک روند رو به رشد و مستمر در قدرت خرید واقعی خود برخوردار باشند که بتوانند با جریان مثبت و مستمر پس انداز خود، بخشی از هزینه خرید مسکن را فراهم کنند؛ دوم آنکه امکان تامین مالی ۵۰ تا ۷۰ درصدی خانوارها، از بازار پولی یا مالی برای خرید خانه فراهم باشد. نمودار زیر نشان می دهد که تحت تاثیر شرایط شدید تورمی سال های ۹۰ تا ۹۲ و اختلاف آن با نرخ رشد دستمزدها، مجموعا تا حدود ۳۵ درصد از قدرت خرید ( و به تبع آن توان پس انداز) خانوارها کاهش یافته است.

تغییرات قدرت خرید خانوارها

کارشناس بازارسرمایه اشاره کرد: محاسبات جدول زیر نیز  نشان می دهد که تا پیش از تحولات قیمتی ماه های اخیر، خانه اولی ها می توانستند حداقل حدود ۴۰ درصد قیمت مسکن مورد نظر خود را  (با قیمت فرضی ۴۰۰ میلیون تومان) وام مسکن دریافت کنند. ولی با افزایش بیش از دو برابری متوسط قیمت مسکن در شهر تهران، این میزان برای خرید یک واحد مسکونی ۷۰ متری، سهمی کمتر از ۲۶ درصد یافته است.

سهم وام بانکی برای خرید مسکن در سال ۹۷ در شهر تهران

وی در ادامه افزود: اینکه آیا دولت در سال آینده توان حمایت از بازار مسکن را داشته باشد به شکلی که منابع بانکی هم توان افزایش دو برابری میزان وام مسکن را داشته باشد و هم از تعداد آن کاسته نشود. علاوه بر آن سمت عرضه بازار نیز امکان تامین کمبود نقدینگی خود را از سیستم بانکی یابد، با تردید همراه است. با شروع تحریم ها و برنامه ای که دولت آمریکا و شرکای استراتژیک آن برای کاهش درآمد نفتی ایران و همچنین کنترل قیمت نفت در بازار جهانی از طریق تامین نفت مورد نیاز  بازار، پیاده سازی کردند، به تدریج چشم انداز درآمد نفتی دولت به سمت کاهش آن از میزان صادرات دو میلیون بشکه به یک میلیون بشکه در روز و تعدیل قیمت بازار نفت به سطح زیر ۶۰ دلار است.

پورسلیمی اظهار داشت:با چنین وضعیتی در ادامه سال و همچنین برای سال آینده، نمی توان حتی از کانال تسعیر ارز، چشم اندازمثبتی برای افزایش درآمد نفتی کشور در نظر گرفت؛ در حالی که هزینه های جاری دولت با ترکیبی از نرخ تورم و وضعیت جدید نرخ ارز رو به افزایش خواهد بود. از سوی دیگر، چشم انداز رشد اقتصادی کشور با کاهش درآمدهای نفتی و فشار تحریم بر سایر بخش های اقتصادی، (مطابق با آخرین پیش بینی های صندوق بین المللی پول و بانک جهانی) کاهش رشد اقتصادی ایران به میزان تا منفی ۳ درصد برای سال ۹۷ و تا منفی ۶ درصد برای سال ۹۸ خواهد بود. در صورت تحقق این کاهش در رشد، درآمد مالیاتی دولت نیز متاثر از رشد اقتصادی کشور کاهش خواهد یافت. در کنار این ها وضعیت بدهی دولت به سایر بخش ها و از جمله بخش بانکی را نیز باید در نظر گرفت که حدود ۷۰۰ هزار میلیارد تومان است.

با این توضیحات به نظر نمی رسد که دولت نه به لحاظ برنامه ای و نه با منطق توان بودجه ای، امکان ارائه یک طرح حمایتی جدید برای تقویت بازار مسکن  تا سال ۱۴۰۰ داشته باشد. اما کاهش سرمایه گذاری در بخش مسکن، پیامد مهمتری برای آینده آن دارد.

همانطور که نمودار زیر نشان می دهد،  در صورت فرض رشد تعداد خانوارها در میانه دوم دهه ۹۰ تا سال ۱۴۰۰، با همان نرخ رشد میانه اول این دهه، و همچنین فرض عدم تغییر نرخ رشد پروانه های ساختمانی و صدور آن ها با همان نرخ سال ۹۶، به تدریج و تا سال ۱۴۰۰، اختلاف افزایش تجمیعی تعداد خانوارها با افزایش تجمیعی تعداد پروانه های ساختمانی به حدود ۲٫۵ میلیون کسری واحد مسکونی خواهد رسید. البته بخشی از این کسری از تعداد واحدهای مسکونی خالی فعلی قابل تامین خواهد بود. اما این اختلاف و کمبود عرضه واحدهای مسکونی قطعا بر قیمت مسکن فشار خواهد آورد.

این پیش بینی تقاضای جدید برای بازار مسکن در حالی خواهد بود که به طور میانگین، نرخ اجاره نشینی خانوارهای کشور در سال های اخیر حدود ۲۵ درصد بوده است. لذا می توان پیش بینی کرد که یک تقاضای پنهان برای بخش مسکن در حال رشد است که در افق کوتاه مدت مانند سال ۹۷ خود را در شوک قیمتی و در افق بلند مدت در شاید در قامت یک بحران در بازار، خود را نمایان سازد.

تغییرات تجمعی تعداد واحد-پروانه ساختمانی صادره در کشور و تعداد خانوار