بهایی که برای خانهدار شدن میپردازیم
به گزارش بورس امروز، بازار مسکن از اواخر فصل بهار و اوایل تابستان به دو دلیل با روند نزولی حجم معاملات مواجه شده است. عامل اول و مهم این رکود، سکون نرخ دلاراست. با توجه به این که این محرک عامل مهمی در کلیه کالاها در کشور میباشد بازار مسکن هم خارج از قاعده نیست. عامل مهم دیگر، سرمایهگذاری در این بازار است. با توجه به افزایش قیمت مسکن و به تبع آن کاهش تقاضای مصرفی درهر دو بخش سرمایهگذاری و مصرفی، رکود غیر قابل انکاری رخ داده و عملاً بازار، معاملات سه هزارو پانصد واحد مسکونی که با اوج خود اختلاف قابل توجهی دارد را تجربه مینماید.
تسهیلات بانک مسکن
در رابطه با تحریک حوزهی بازار مصرفی با توجه به افزایش قیمت مسکن و پایین آمدن سطح قدرت خرید جامعه میتوان ابزار تسهیلات بانک مسکن را مورد توجه قرار داد. در این تسهیلات اگر چه مبلغ افزایش یافته، اما با توجه به پایین بودن نسبت مبلغ وام به قیمت مسکن، وام دریافتی در بهترین حالت ممکن حدود ۲۰ درصد از ملک مورد نظر خریدار را تأمین مینماید.
لازم به ذکر است؛ در صورت استفاده از وام بانک مسکن خریدار میبایست بابت خرید هر ورق تسه حدود ۱۳۰ هزار تومان بها پرداخت نماید و این بها باید در ابتدای اخذ تسهیلات صورت پذیرد. بنابراین این امر خواب سرمایه قابل توجهی را به دنبال خواهد داشت و عملاً نرخ ۲۳ درصدی تسهیلات مسکن نرخ مؤثر ۳۰ درصد را تجربه خواهد کرد و برای هر ۵۰۰ هزار تومان میبایست ۱۳۰ هزار تومان خروجی منابع درنظر گرفته شود.
به طور مثال با فرض وام یک میلیاردی مسکن باید بیش از ۲۰ درصد از این مبلغ بابت خرید تسهیلات مسکن پرداخت شود و این موضوع عملاً موجب میشود نرخ تأمین مالی مؤثر بیش از ۳۰ درصد باشد که برای تسهیلات ۱۲ ساله بانک مسکن نرخ بالایی محسوب میشود. در ادامه نحوهی پرداخت اقساط نیز مورد توجه است. از این رو که در شرایط فعلی هر خانوار باید مبلغ قابل توجهی تحت عنوان اقساط پرداخت نماید و با توجه به این که اکثر خانوارها توانایی بازپرداخت را ندارند، میتوان نتیجه گرفت که افزایش مبلغ تسهیلات گزینهی اصلی و مناسبی محسوب نمیشود.
تغییرات نرخ دلار میتواند تقاضای سرمایهگذاری و سفته بازی را افزایش دهد اما در رابطه با تقاضای مصرفی باید ابزارهای دیگر را مد نظر قرارداد. به طور مثال صندوقهای زمین و ساختمان، اوراق سلف و یا فروش متری مسکن و…
تهاتر واحدهای صندوق زمین و ساختمان با ملک
با توجه به فعالیتهای اخیر صندوق زمین و ساختمان در بازار با وجود این که منعی در خصوص تبدیل واحدهای سرمایهگذاری صندوقهای زمین و ساختمان به واحدهای ساختمانی وجود نداشته است اما این ابزار بلااستفاده باقی ماندهاند. در حال حاضر هم سازمان بورس نگاه مثبتی به این موضوع دارد. همچنین نظر به اینکه بیشتر املاک متعلق به بانکها میباشد، بانک مرکزی نیز دارنگان سهم را در جهت ساخت پروژه تشویق مینماید تا با سرعت بیشتری املاک در اختیار مصرفکننده قرار گیرد. با توجه به بستر قانونی خرید تعداد معینی از واحدهای صندوق زمین و ساختمان و درخواست تهاتر واحدهای صندوق با ملک به تأمین مالی مصرفکننده هم کمک مینماید.
نویسنده: حنظله فندرسکی – معاون مالی و اقتصادی گروه توسعه آبنیه حافظ (هلدینگ ساختمانی بانک ایران زمین)
منبع: ماهنامه بورس امروز شماره 91، بهمن ماه ۱۴۰۲
