تکرار تاریخ در بازار مسکن؛چرخش روند بازار مسکن به اوایل دهه ۹۰

مسکن به عنوان یکی از اساسی ترین نیازهای بشر، همواره یکی از اولویت های درجه اول دولت ها و سیاست گذاران اقتصادی بوده است. بخش مسکن به دلیل ارتباطات پسین و پیشین قوی با سایر بخش های اقتصادی به عنوان یکی از بخش های اصلی محرک رشد اقتصادی در کشور مطرح بوده و هر گونه تحرک تولید در این بخش زمینه ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش های وابسته می شود.

بر اساس برآوردهای بانک مرکزی، جمع کل تولید ناخالص داخلی به قیمت های ثابت سال در سال ۱۳۹۶، ۶٫۹۴۰ هزار میلیارد ریال بوده است که سهم صنعت ساختمان از این مقدار ۳۰۷ هزار میلیارد ریال است. همچنین با توجه به انجام محاسبات سهم بخش املاک و مستغلات از تولید ناخالص داخلی به موجب  قیمتهای جاری، این سهم در سال ۱۳۹۶ معادل ۵٫۱ درصد از کل تولید ناخالص داخلی کشور بوده است که نشان از اهمیت این بخش در اقتصاد کشور دارد. این بخش همچنین در سال ۱۳۹۶ سهم ۰٫۱ درصدی از کل رشد تولید ناخالص داخلی کشور داشته است. همچنین بخش ساختمان نقش عمده ای در حجم کل سرمایه گذاری در کشور دارد. به گونه ای که در ۹ ماهه اول سال ۱۳۹۶ حدود ۵۶۰ هزار میلیارد ریال توسط بخش خصوصی در ساختمان های مناطق شهری سرمایه گذاری شده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته، ۱۲ درصد رشد داشته است.

روند بازار مسکن

بازار مسکن و ساختمان طی سال های گذشته و به ویژه از سال ۱۳۹۲، وارد رکود سنگینی شده بود که این مساله کسب و کارهای مختلف به ویژه کسب و کارهای مرتبط با صنعت ساختمان و انبوه سازی را تحت تاثیر قرار داده است.

آمار فعالیت های ساختمانی در سال های گذشته نشان می دهد روند شروع تکمیل ساختمان ها در مناطق شهری از سال ۱۳۹۲ تا سال ۱۳۹۵ روند کاهشی داشته است. به رغم پیش بینی های کارشناسان در مقاطع مختلف زمانی مبنی بر اتمام دوره رکود، دوره مذکور ادامه دار گردید. به گونه ای که به گواه آمارها، این دوره رکودی طولانی ترین دوره رکود بازار مسکن در ربع قرن اخیر بوده است و شرکت های ساختمانی به شدت از این بابت متضرر شده اند و همین موضوع نیز منجر به کاهش شدید سرمایه گذاری در صنعت ساختمان و نیز واحدهای شروع و تکمیل شده گردیده است.

بررسی تورم مصالح ساختمانی

یکی از مواردی که در مورد تامین کنندگان بایستی مدنظر قرار گیرد، است که می تواند منجر به افزایش قیمت مسکن شود. در دوره رکود صنعت، نرخ تورم نهاده های ساختمان به دلیل تقاضای پایین، کمتر از نرخ  تورم بوده و همزمان با بازگشت رونق نسبی به بازار، این نرخ از نرخ تورم عمومی فراتر رفته است. نکته دیگر آنست که در زمان افزایش نرخ ارز در سال ۱۳۹۱، نرخ تورم نهاده های ساختمان، نزدیک به نرخ تورم عمومی بوده است. بر همین اساس هر چند با افزایش نرخ ارز در انتهای سال ۱۳۹۶ و ابتدای سال ۱۳۹۷ برخی از نهاده های ساختمانی (به ویژه مصالح و تجهیزات وارداتی ) افزایش بسیار زیادی خواهند داشت.

پیش بینی آینده بازار

با توجه به روند بازار در ماه های اخیر، به نظر می رسد آینده بازار در ماه های آتی تحت تاثیر عوامل زیر قرار گیرد:

افزایش قیمت نهاده های ساختمانی به دلیل افزایش قیمت ارز و نیز افزایش قیمت آهن در بازارهای جهانی منجر به افزایش بهای تمام شده ساختمان و به تبع آن، افزایش قیمت واحدها خواهد شد. این موضوع ممکن است سودآوری بخشی از پروژه ها را تحت تاثیر قرار دهد که البته در تمامی اطلاعات افشا شده، این روند لحاظ شده و پیش بینی بهای تمام شده پروژه ها به صورت مستمر به روزآوری می شوند.

کاهش نرخ سود سپرده های بانکی منجر به خروج بخشی از سپرده ها از بانک و ورود آن به سایر بازارهای موازی شده است. در صورت ثبات مجدد نرخ ارز و سایر بازارهای سرمایه ای، پیش بینی می شود بخشی از این سرمایه ها مجددا وارد بانک شوند. همچنین چنانچه نرخ سود بانکی افزایش یابد این روند احتمالا تسریع خواهد شد.

افزایش قیمت ارز منجر به ایجاد جو روانی مبنی بر حفظ ارزش دارایی ها در مقابل دلار شده و نتیجه آن، افزایش قیمت اعلامی توسط فروشندگان در بازار مسکن شده است. در شرایط فعلی، هنوز ارزش دارایی ملکی افراد در بسیاری از نقاط به اندازه نرخ ارز رشد نداشته است و به همین دلیل نیز پیش بینی می شود فروشندگان به راحتی اقدام به کاهش قیمت خود ننمایند. نتیجه این روند، در قالب رکود تورمی در بازار پیش بینی می شود.

خلا آپارتمان های نوساز در بازار عامل مهم دیگری است که بر آینده بازار مسکن تاثیر می گذارد. در حال حاضر تعداد آپارتمان های نوساز عرضه شده (ناشی از کمبود تعداد پروانه های ساختمانی در سالیان گذشته) در بازار کم باشد که همین موضوع بخشی از رشد قیمت آپارتمان را رقم زده است.

اخذ مالیات ۲۵ درصدی از سود انبوه سازی می تواند بهای تمام شده ساختمان های احداثی با بین سه تا پنج درصد افزایش دهد که در بازاری که به صورت کامل رقابتی یا انحصاری نیست، بخشی از این افزایش بهای تمام شده به مصرف کنندگان منتقل و بخشی نیز بر عهده تولید کنندگان قرار می گیرد.

با افزایش قیمت ها، قدرت خرید مصرف کنندگان کاهش یافته و تسهیلات اعطایی خرید نیز نمی تواند در شهرهای بزرگ قدرت خرید مناسبی را ایجاد کند. به همین دلیل نیز بخشی از تقاضای مصرفی در ماه اخیر از بازار خارج شده که نمود آن در کاهش ۳۳٫۵ درصدی آمار معاملات در شهریور ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل مشهود است.

بر این اساس به نظر می رسد بازار در مسیر ورود به رکود قرار دارد، هر چند احتمال کاهش قیمت بسیار کم بوده و پیش بینی می شود با افزایش بهای تمام شده (ناشی از عوامل مختلف ازجمله افزایش نرخ ارز) حتی شاهد افزایش بیشتر قیمت ها نیز باشیم. عملا به نظر می رسد بازار در مسیر قرار گرفتن در رکود تورمی است و وضعیت بازار مشابه سال ۱۳۹۲ خواهد بود. پیش بینی کارشناسان این است که این روند از نیمه دوم سال ۱۳۹۷ آغاز شده و بسته به سیاست های دولت، می تواند حداقل یک سال و حداکثر چندسال ادامه داشته باشد.

به نظر می رسد در کوتاه مدت تنها یک عامل می تواند این روند را تغییر دهد و آن هم افزایش مجدد نرخ ارز ناشی از فشارهای ایالات متحده آمریکا و تحریم های احتمالی این کشور است که می تواند مجددا بازارهای سرمایه ای را فعال ساخته و منجر به ایجاد سفته بازی در بازار ملک شود که البته این روند با توجه به قدرت خرید پایین مصرف  کنندگان ادامه دار نخواهد بود.