فروش متری مسکن در بورس
دولت‌ها طبق اصل ۳۱ قانون اساسی، موظف است برای اقشار کم‌بضاعت با اولویت‌بندی مسکن مورد نیازشان را فراهم کنند. دولت نیز بر این اساس، به دنبال عملی کردن وعده مسکن برای آحاد جامعه است. این ادعا قرار است با فروش متری مسکن در سازمان بورس محقق شود. یکی از اهداف اجرای این طرح این است که در شرایط تورمی بتواند به خانه‌دار شدن مردم و خریداران مسکن کمک کند، ضمن اینکه برای سازندگان انبوه مسکن نیز روش مناسب تامین مالی به شمار می‌رود.
به گزارش بورس امروز، حامد سلطانی نژاد، مدیرعامل بورس کالای ایران، گفت: در پی مذاکراتی که با وزارت راه و شهرسازی انجام شده، طرح‌هایی همچون فروش املاک و مستغلات، بازار تهاتری مصالح و املاک، طرح فروش متری مسکن و همچنین راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه در حال پیگیری است که هم اکنون امکان اجرای طرح پیش‌فروش متری مسکن در قالب انتشار اوراق سلف موازی استاندارد در بورس کالای ایران مهیاست.
وی ادامه داد: در بازار مسکن تلاش بر این است تا به ابزاری در بورس کالا برسیم که پس‌انداز مردم را افزایش دهد، برای مثال فردی که می‌خواهد در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کند، می‌تواند به طور مستقیم با ورود به معاملات متری مسکن در بورس کالا، هرچند اندک در ملک سرمایه‌گذاری کند. برای این طرح حضور انبوه‌سازان مسکن به عنوان عرضه‌کننده این اوراق نیاز است تا همواره آنها در ازای میزان خرید متقاضیان، متراژ مشخصی از طرح مشخص شده را به مردم و خریداران عرضه کنند.
بورس مسکن اولین تجربه در جهان
نکته حائز اهمیت در این زمینه نبود تجربه و استفاده از اوراق سلف موازی برای نخستین بار در بازار مسکن است. اوراق سلف موازی استاندارد ابزار تأمین مالی کوتاه مدتی است که بر مبنای قرارداد سلف منتشر می‌شود و بر اساس آن عرضه‌کننده مقدار معینی از دارایی پایه را مطابق مشخصات قرارداد سلف استاندارد در ازای بهای نقد به فروش می‌رساند تا در دوره تحویل به خریدار تسلیم کند. اما با توجه به اینکه این طرح و فروش متری مسکن برای نخستین بار اجرایی می‌شد در ارتباط با محقق شدن ادعاهای مذکور شبهاتی وجود دارد.
حسین عبده تبریزی، اقتصاددان، نیز معتقد است اگر گسترش بازار سرمایه منطقی نباشد مشکلاتی به وجود می‌آید. بخش ساختمان بخش بزرگی از اقتصاد کشورمان است که در بازار سرمایه حضور فعالی ندارد.
وی با اشاره به اینکه بورس املاک و مستغلات هیچ نمونه جهانی ندارد، افزود: بورس جدید نیاز به نظارت دارد، ضمن اینکه نظارت‌ها در بورس‌های فعلی هم مشکلاتی دارد.
عبده تبریزی تاکید کرد: نباید بورسی را که در هیچ جای جهان تجربه نشده است، ایجاد کرد. در این طرح شرکت سازنده و انبوه‌ساز و یا هر مجموعه‌ای که در حال ساخت مسکن است می‌تواند با هدف تامین مالی و حتی فروش ملک اقدام به انتشار اوراق سلف موازی استاندارد کند که این اوراق قابل تحویل در سررسید است؛ یعنی فرد می‌تواند در سررسید به ازای متراژهای معینی که تعیین شده، اوراق را تامین کرده و اقدام به تحویل گرفتن واحد مسکونی کند؛ مثلا اگر قرار است ۸۵ متر تحویل بگیرد باید بتواند به آن تعداد اوراق تامین کند و یا اینکه اوراق را در سررسید با سود مشخصی که در نظر گرفته شده است تسویه نقدی کند.
بورس مسکن چقدر می‌تواند قیمت رو کنترل کند؟
با نگاهی عمیق‌تر مسائل دیگری همچون همگن نبودن کالای مسکن در عرضه و متفاوت بودن کیفیت ساخت‌وساز از طرف انبوه‌سازان مطرح می‌شود، اصولا فرموله کردن قیمت مسکن برای تعداد زیادی واحد مسکونی کار خیلی سختی است. از طرفی آیا این طرح می‌تواند به کنترل نوسانات قیمت مسکن در بازار کمک کند؟
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن، نیز با اشاره به اینکه استفاده از ظرفیت بازار سرمایه برای بخش مسکن دارای شرایطی است، گفت: اگر راه‌اندازی بورس مسکن و همچنین عرضه متری مسکن در بازار سرمایه برای انبوه‌سازان بخش خصوصی باشد، این امر بسیار مورد مناسبی است و می‌توان از این طریق تامین مالی پروژه‌های بزرگ مسکن را کلید زد که در مجموع می‌توان گفت این موضوع را می‌توان مثبت ارزیابی کرد.
وی افزود: اما در مورد پروژه‌های دولتی از قبیل مسکن مهر یا طرح ملی مسکن که با اهداف خاصی اجرایی می‌شود، نمی‌تواند در قالب بورس عرضه شود، چراکه دولت در چنین پروژه‌هایی به دنبال آن است که مسکن را ارزان‌تر از دیگر موارد به متقاضیانی که عمدتا نتوانسته‌اند از بازار نیاز خود را تامین کنند، تحویل دهد، بنابراین در چنین شرایطی مسکن نمی‌تواند در بورس عرضه شود، چرا که قیمت تمام شده در آن صورت با افزایش روبرو می‌شود.
نمی‌توان بر اساس آمارها بازار مسکن را تحلیل کرد
مهدی روانشاد نیا، کارشناس اقتصاد مسکن، با اشاره به اینکه تامین مالی از بازار سرمایه برای هر صنعتی از جمله مسکن می‌تواند مثبت ارزیابی شود، گفت: اما این موضوع که بتوان مسکن را متری در بورس کالا یا بورس مسکن عرضه کرد، این مسئله با چالش‌ها و مسائلی روبرو است که باید آنها مورد توجه قرار گیرند، اول همگن نبودن مسکن به عنوان کالا و کیفیت متفاوت آن است، اما این موضوع در مورد مسکن صدق نمی‌کند و واحد‌های مختلف در یک پروژه با یکدیگر متفاوت هستند.
وی افزود: دوم هم اینکه داده‌های ثبت شده در بخش مسکن بسیار محدود است، هرچند که به صورت ماهانه و سالانه دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی و مرکز آمار داده‌هایی را در رابطه با بازار مسکن منتشر می‌کنند و بر پایه آنها نیز کارشناسان بازار مسکن را تحلیل می‌کنند.
اما در واقعیت باید گفت آن چیزی که در بازار و در عمل وجود دارد، با آن داده‌هایی که مراکز آماری منتشر می‌کنند زمین تا آسمان فرق دارد و نمی‌توان بر اساس این آمارها بازار مسکن را به صورت واقعی تحلیل کرد.
به گفته روانشاد نیا، اجرای چنین طرحی در بازار سرمایه دارای ابهاماتی است که باید برطرف شود، از سوی دیگر این طرح فعلا روی کاغذ است، باید دید جزئیات بیشتر این طرح چیست. این درحالیست که در بازار سرمایه در حوزه مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان از سال ۹۲ شروع به کار کردند، اما الان چندان قوت زیادی ندارند و بهتر است از ظرفیت این صندوق‌ها بیشتر استفاده شود تا به تقویت آنها منجر شود.
