واشکافی عدم اقبال از صندوق های زمین و ساختمان به بهانه رونق دوران مسکن

به موجب آیین نامه و دستورالعمل صندوق های زمین و ساختمان در سال ۱۳۸۴ مقرر شد که بازار سرمایه نیز در انتفاع از رونق بخش مسکن، به جمع آوری سرمایه های خرد مردمی بپردازد تا سهمی در ساخت و سازهای انبوه داشته باشد. و  اینگونه بازار سنتی و ریسک گریز مسکن به ابزارهای جدید تامین مالی مزین شود. اما عدم اقبال انبوه سازان و بخش خصوصی از این شیوه نوین تامین مالی در نهایت منجر شد تا بازار سرمایه تنها شاهد راه اندازی دو تا سه صندوق باشد. و اینگونه شد که صندوق هایی زمین و ساختمان که قرار بود قلکی برای خانه دار شدن مردم باشند، نتوانند سرمایه های خرد را به اندازه ای جمع آوری کنند که قادر به تحویل کلید مسکن به مردم باشد.  براین اساس بورس امروز طی گفت و گویی با بهنام چاوشی رییس سابق اداره امور نهادهای مالی سازمان بورس و اوراق بهادار که بر طراحی آیین نامه های این ابزار مالی نظارت داشت،  به کالبد شکافی عدم موفقیت این صندوق ها پرداخته است که مشروح این گفت و گو در ذیل آمده است.

تعریف اولیه صندوق های سرمایه گذاری

صندوق‌های سرمایه‌‌گذاری، مهم ‌‌ترین و مطمئن ‌ترین مسیر ارتباطی سرمایه‌ گذاران با بازار سرمایه هستند. بستری که افراد می ‌توانند بدون نیاز به دانش تخصصی و صرف زمان زیاد، ضمن برخورداری از سود مطمئن و بالا، در صنایع گوناگون کشور سرمایه‌‌گذاری کنند و رونق و پیشرفت کشور را به ارمغان آورند.صندوق‌های زمین و ساختمان با هدف تامین مالی برای ساخت یک یا چند پروژه ساختمانی مشخص تاسیس می‌شوند و مجاز به انجام هیچ فعالیت دیگری غیر از ساخت پروژه مورد نظر نیستند و به این ترتیب عمر صندوق تاسیس شده با پایان یافتن ساخت پروژه‌ای که به منظور ساخت آن تاسیس شده‌ است، به اتمام می‌رسد. به ازای سرمایه‌گذاری افراد در این صندوق‌ها، واحدهای سرمایه‌گذاری صادر می‌شود که این واحدهای سرمایه‌گذاری در هر زمان قابل فروش و انتقال به غیر است. همچنین برای افزایش نقدشوندگی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان، علاوه بر بازارگردانی پیش‌بینی شده در ساختار فعلی، امکان معامله واحدهای سرمایه‌گذاری از طریق شرکت فرابورس ایران نیز فراهم شود.

سازوکار صندوق های زمین و ساختمان

بدون شک با راه اندازي اين صندوق ها بازار سرمايه مي تواند نقش بسزايي در تامين منابع مالي و در نتيجه تسريع امر ساخت وساز ايفا کند. در بین ارکان صندوق، سازنده  يک شرکت معتبر ساختماني خواهد بود که وظيفه ساخت وساز را به طورمستقيم يا با واگذاري به پيمانکاران برعهده خواهد داشت.  مدير در طول عمر صندوق، گزارش ساخت و پيشرفت پروژه را به صورت ادواري منتشر خواهد کرد تا بر اساس اين گزارش ها، واحدهاي سرمايه گذاري صندوق در بازار ثانويه قيمت گذاري شوند. در هر فاز، منابع مالي لازم از طريق عرضه عمومي گواهي هاي سرمايه گذاري به قيمت ارزش خالص دارايي ها تامين و به حساب صندوق واريز خواهد شد. از سویی دیگر عرضه ها در صندوق هاي سرمايه گذاري زمين و ساختمان به قيمت اسمي (مانند سهام شرکت هاي بورسي) نخواهد بود، بلکه به صورت ارزش خالص دارايي هاي صندوق ( NAV ) انجام خواهد شد. در چارچوب پيشنهادي فعاليت صندوق هاي سرمايه گذاري زمين و ساختمان، بازار ثانويه اي براي داد و ستد واحدهاي سرمايه گذاري صندوق در نظر گرفته شده که در صورت پذيرش اين اوراق در بورس، اين بازار مي تواند بورس اوراق بهادار باشد. با توجه به جذابيت بخش مسکن در کشور پيش بيني مي شود که صندوق دچار کمبود نقدينگي نشده و متعهدان پذيره نويسي آن با مشکلي روبه رو نشوند. همچنین باتوجه به اینکه دوره فروشي براي واحدهاي ساختماني پروژه صندوق سرمايه گذاري مذکور پيش بيني شده است، بایدگفت سرمايه گذاران در پايان دوره، بنا به ميل خود و در چارچوب اساسنامه صندوق مي توانند واحدهاي سرمايه گذاري خود را باطل کرده و مالک واحدهاي ساخته شده شوند يا با اتمام دوره فروش در قبال واحدهاي سرمايه گذاري خود وجه نقد دريافت کنند.

فلسفه شروع صندوق های زمین و آسمان

در سال ۱۳۸۹ شاهد رشد روز افزون قیمت در بخش ساختمان بودیم. از این رو برای بهره گیری از پتانسیل نقدینگی موجود در بازار سرمایه برای تقویت سمت عرضه یعنی ساخت و ساز، مجددا اقبال به سمت صندوق های زمین و ساختمان افزایش یافت. این تصمیم کلان بیشتر به جهت جمع آوری نقدینگی سرگردان افراد و بهره گیری از آن در افزایش توان صنعت ساختمان بود تا بتواند موجب رونق ساخت و ساز و متعادل کردن عرضه و تقاضا در این بخش باشد. هدف ثانویه از راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان، ایجاد فضا برای سرمایه گذارن خرد بود. از آن جا که سرمایه گذاری در بخش ساختمان به دلیل بزرگ بودن مقیاس سرمایه مورد نیاز، ممکن است دور از دسترس عموم افراد با سرمایه های کوچک باشد. لذا با راه اندازی این نوع صندوق ها به سرمایه گذاران خرد نیز این فرصت داده می شود تا در پروژه های عظیم و سودآور ساختمانی به اندازه آورده نقدی خود سهیم باشند. البته گفتنی است که دلیل دیگری که شاید برخی افراد تمایل به سهیم شدن در پروژه های ساختمانی ندارند، مسدود شدن نقدینگی برای مدت طولانی در طول دوره ساخت و ساز است. از این رو یکی دیگر از موارد انگیزشی در بین افراد جامعه بود تا بتوانند با دارا بودن واحدهای صندوق های زمین و ساختمان تا حدی خود را در برابر ریسک دوره زمانی پروژه ایمن کنند.

اهداف تاسیس صندوق های زمین و ساختمان

بطور خلاصه سه هدف اصلی در راه اندازی این صندوق ها عبارت است از:متعادل کردن قیمت مسکن در زمان اوج قیمت ها با جمع آوری نقدینگی خرد به جهت تقویت سمت عرضه.ایجاد فضای سرمایه گذاری برای عموم افراد در صنعت ساختمان به جهت اینکه هر فرد به میزان نقدینگی و آورده خود بتواند در سود پروژه های ساختمانی سهیم شود. (برای مثال حتی فردی با یک میلیون تومان هم بتواند در پروژه ساختمانی چند میلیاردی سهیم شود).از بین بردن ریسک دوره های زمانی طولانی پروژه های ساختمانی که یکی از دلایل عدم رغبت افراد به سرمایه گذاری در این بخش بود.

موانع موجود در راه صندوق های زمین و ساختمان

شاید یکی از دلایل اصلی عدم اقبال گسترده از این صندوق در ابتدای کار، زمان راه اندازی بود. از آنجا که  مقررات لازم برای آغاز به کار صندوق های زمین و ساختمان با همکاری مسولان سازمان بورس و همفکری کارشناسان حوزه مسکن سبب شد تا  تدوین زمان نسبتا طولانی را صرف کند، به گونه ای که آغاز به کار صندوق ها مقارن شد با اتمام دوره رونق ساخت و ساز و شروع رکود بخش مسکن. بنابراین یکی از علل اقبال اندک به این صندوق ها همزمانی با دوره رکود در بخش ساخت و ساز بود.

دلیل دومی که این صندوق های نوپا نتوانستند انتظارات را در خصوص بازاریابی پوشش دهند، نبود زبان مشترک بین سازمان بورس و بخش ساختمان بود. گفتنی است قوانین و مقرارات صندوق های زمین و ساختمان دارای دو وجه که شامل بخش تامین مالی و بخش فنی حوزه ساخت و ساز است. لذا کنار هم قرار گرفتن این دو وجه در اجرا کمی سخت و زما بر بود. برای توضیح بیشتر باید گفت، زمانی که یک صندوق زمین و ساختمان تصمیم به آغاز کار دارد، مجموعه ای از ارکان باید کار مشترکی را باهم شروع کنند. اما چون این ارکان از لحاظ ذهنی، توانایی و ادبیاتی باهم متفاوت هستند، در نتیجه همخوانی این ارکان که زمینه های کاری متفاوتی دارند، کار سخت و زمان بری است. اصالتا تفاوت در ذات گروه هایی که در تدوین مقررات صندوق های زمین و ساختمان دخیل هستند، سبب بروز موانعی برای ادامه حیات این صندوق ها شده است. بطور مثال در بازار سرمایه تاکید بر این است که همه رویه ها می بایست شفاف و با ذکر مشخصات ارائه شوند.

اما این میزان از شفافیت در ادبیات پیمانکاران ساختمانی به نحو متفاوتی است و در برخی موارد پیمانکاران ساختمانی تمایلی به داشتن این میزان شفاف سازی ندارند. در نتیجه شاید یک پیمانکار ساختمانی با وجود نقدینگی مطلوب حاصل از بازار سرمایه، به دلیل شفافیت بالای این بازار مزایای حضور آن را نپذیرد. در کل می توان گفت یکی از مشکلات نبود زبان مشترک بین فعالان بازار سرمایه و کارشناسان ساختمان است. صندوق های زمین و ساختمان ابزاری هستند که با ادبیات بازار سرمایه تعریف شده اند و ادبیات شفافی دارند، اما در بازار مسکن در بحث اجرا این شفافیت را لحاظ نمی کنند. اما جای امیدواری است که شرکت های بزرگ و مطرح حوزه ساخت و ساز که اتفاقا بر بحث شفافیت تاکید دارند می توانند در ایجاد این زبان مشترک و ادبیات اجرایی موثر واقع شوند.

مانع دیگری که به دلیل عدم وجود درک متقابل از این دو ساختار بوجود می آید، نبود دید روشن از ساختار بازار سرمایه و صندوق های سرمایه گذاری در نزد کارشناسان صنعت ساختمان است. برای مثال مدیر یک شرکت تامین سرمایه به راحتی اساسنامه یک صندوق زمین و ساختمان را می پذیرد و تایید می کند اما همین اساسنامه برای یک مهندس عمران که مدیرعامل شرکت ساختمانی است یک کلیت غریب و نامانوسی به حساب می آید، چراکه وی با ساختار صندوق زمین و ساختمان ناآشناست. ولی از آنجا که مدیران شرکت های تامین سرمایه، تجربه صندوق های سرمایه گذاری مشترک را در بورس داشته اند، به راحتی سرمایه گذاری در صندوق های زمین و ساختمان را نیز می پذیرند. پس می توان بطو خلاصه گفت که راه اندازی و بهره وری از صندوق های زمین و ساختمان از طرف مسولان و مدیران شرکت های سرمایه گذاری و تامین سرمایه مورد تایید و کارآمد است، چراکه با این ساختار آشنایی دارند اما از طرف کارشناسان صنعت ساختمان به دلیل عدم آشنایی با ساختار صندوق، ممکن است مورد دافعه قرار گیرد.

کلیت ساختار، مورد پذیرش هر دو طرف است همچنین سازمان بورس در مقطع سال ۹۲ اقدام به بازنگری مقررات برای برطرف کردن موانع موجود در این مقررات بر سر راه صندوق های زمین و ساختمان کرد و از تجربیات افرادی که در حین سال های ۸۸ تا ۹۲  در این زمینه فعالیت کرده بودند، برای تدوین مقررات جدید استفاده شد. خوشبختانه این بازنگری موجب سهل تر شدن مقررات شد و نتیجه آن بهبود شرایط این صندوق ها از سال ۹۲ بود.

در نتیجه می توان گفت کلیت ساختار وجودی صندوق های زمین و ساختمان مورد پذیرش مسولان سازمان بورس و کارشناسان بخش مسکن است. اما این نکته را نیز باید در نظر گرفت که برای راه اندازی یک پروژه ساختمانی و اجرایی کردن آن در صندوق زمین و ساختمان نیاز به یکسری مقدمات دارد و باید یک پروژه مجزا جهت بررسی سودآوری آن در این صندوق تعریف شود. بطور مثال پروژه باید صرفه اقتصادی قابل قبولی داشته باشد، در مدت معین قابل اجرا باشد و همچنین پروژه های کوچک را نمی توان در این صندوق ها پذیرش کرد. یک نکته دیگر که تا حدی ایجاد چالش در راه اندازی صندوق های زمین و ساختمان کرده است، توجیه پذیری پروژه از نگاه کارشناسان بخش ساختمان است. زمانی را در نظر بگیرید که یک شرکت ساختمانی تصمیم به راه اندازی یک پروژه با سرمایه گذاری بخش خصوصی می کند و در طول اجرای آن تنها نیاز دارد هر چند ماه یکبار و یا حتی در پایان پروژه به سرمایه گذاران گزارشی از پیشرفت آن داده شود. اما زمانی که این پروژه در قالب صندوق های زمین وساختمان معرفی می شوند، نهاد اجرایی باید در دفعات به ارکان مختلفی از جمله بورس و سازمان حسابرسی گزارش های منظم دهد. از این رو پروژه ساختمانی که با نقدینگی صندوق های زمین و ساختمان راه اندازی می شود باید توجیه پذیری بالایی داشته باشد. یعنی پروژه باید با حاشیه سود بالایی همراه باشد تا توجیه پذیرش قوانین و مقررات ارگان مختلف را داشته باشد.

شرایط فعلی بازار پُررونق مسکن و صندوق های زمین و ساختمان

زمانی می توان ادعا کرد که صندوق های زمین و ساختمان با رونق بخش مسکن، رونق می یابد که این رونق در بخش مسکن ادامه دار و بلند مدت باشد. از این رو در شرایط فعلی که رونق، مقطعی است نمی توان پیش بینی کرد که تا سال آینده این رونق ادامه داشته باشد و بتوان حاشیه سود قابل توجهی را از ساخت و ساز کسب کرد تا به تبع آن پذیرش نظم و قوانین شفاف سازمان بورس توجیه داشته باشد.

پس هر زمان که حوزه مسکن با حاشیه سود قابل قبولی برای یک دوره مستمر همراه باشد می توان انتظار داشت که صندوق های زمین وساختمان با اقبال مواجه شوند. این افزایش قیمت مقطعی و ناگهانی در حوزه مسکن در شرایط فعلی به تنهایی نمی تواند به اقبال صندوق های مذکور کمک کند. اما به نظر می رسد سر و سامان دادن به بازار مسکن یکی از مهمترین راهکارهای پیش رو برای هموار کردن ورود صندوق های مذکور به صنعت ساختمان باشند. منظور از سر و سامان دادن این بخش یعنی ایجاد راهکارهایی برای جلوگیری از پرش قیمتی مسکن دربازه های زمانی مختلف، و اینکه به جای افزایش ناگهانی قیمت، افزایش معمول و منطقی قیمت مسکن را در سال داشته باشیم تا بتوان در این صنعت چشم اندازهای بلند مدت داشته باشیم.