طراحی مدل‌های جدید اعطای تسهیلات مسکن در فرابورس

ندا بشیری،مدیر بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران در رابطه با طراحی مدل‌های جدید اعطای تسهیلات مسکن با خبرنگار بورس امروز به گفتگو پرداخت.

بشیری گفت: مصوبه‌ای که کمیته فقهی سازمان بورس و اوراق بهادار در سال ۸۸ بابت ورقه بهادار بودن اوراق تسهیلات مسکن صادر کرد زمینه انجام معاملات ثانویه را برای این اوراق در بازار سرمایه به وجود آورد و از طریق اوراق تسهیلات مسکنی که بانک مسکن منتشر کرد معاملات این اوراق از سال ۱۳۸۹ در فرابورس آغاز شد.

وی با بیان اینکه طی سال‌های اخیر مقصد پرداخت تسهیلات بانک‌ها با تصویب شورای پول و اعتبار تعیین می‌شود، ورود دیگر بانک‌ها برای اعطای تسهیلات مسکن را نیازمند مجوز شورای پول و اعتبار دانست و افزود: در سال ۱۳۹۵ با تصویب شورای عالی پول و اعتبار، امکان اوراق بهادار‌سازی تسهیلات برای سایر بانک‌ها نیز مهیا شد و در این راستا بانک ملی ایران برای توسعه ابزارهای تامین مالی با استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه نسبت به کسب مجوز انتشار اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن از بانک مرکزی اقدام کرد و در سال گذشته موفق به کسب مجوز انتشار این اوراق شد.

به گفته بشیری با برگزاری جلسات متعدد بانک ملی با کارشناسان فرابورس ایران و شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه، زیرساخت‌های فنی و حقوقی و فرایند نهایی انتشار اوراق در بازار فرابورس ایران فراهم شد و سازمان بورس و اوراق بهادار نیز به عنوان اولین اقدام اجرایی در راستای این مصوبه مجوز انتشار اوراق تسهیلات بانک ملی در فرابورس ایران را صادر کرد که در پی آن متعاقبا فرابورس ایران بهمن ماه سال گذشته این اوراق را در بازار ابزارهای نوین مالی پذیرش کرد.

مدیر بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران اشاره کرد؛ از زمانی که معاملات اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن در فرابورس آغاز شده تاکنون مبلغی بالغ بر ۳۲ هزار و ۶۰۰ میلیارد تومان تسهیلات توسط بیش از ۷۴۵ هزار نفر متقاضی خرید مسکن استفاده شده است.

«تملی» چه ویژگی‌هایی دارد؟

بشیری با اشاره به اینکه اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی در نمادهای «تملی» از تاریخ صدور به مدت دو سال اعتبار دارد، توضیحاتی در خصوص سقف تسهیلات مسکن اعطایی از طریق خرید این اوراق ارائه کرد.

به گفته وی سقف تسهیلات مسکن بانک ملی در تهران برای هر نفر ۶۰ میلیون تومان، برای هر زوج، ۱۰۰ میلیون تومان و در شهرستان‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر برای هر نفر ۵۰ میلیون تومان و برای هر زوج ۸۰ میلیون تومان است؛ در سایر مناطق نیز به هر فرد ۴۰ میلیون تومان و به هر زوج، ۶۰ میلیون تومان وام مسکن تعلق می‌گیرد.

مدیر بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران با بیان اینکه به تمامی این گروه‌ها ۱۰ میلیون تومان نیز تسهیلات جعاله برای اشخاص و وام‌های انفرادی و ۲۰ میلیون تومان برای زوجین تعلق می‌گیرد، سود این تسهیلات را نیز ۱۷٫۵ درصد و بازپرداخت آن را ۱۲ ساله اعلام کرد.

در تسهیلات مسکن بانک ملی محدودیت سن بنا نداریم

وی در پاسخ به سوالی در خصوص تفاوت اوراق «تملی» با اوراقی که بانک مسکن منتشر می‌کند، گفت: این اوراق در عرضه،نحوه اعطا، تخصیص و تسویه با اوراق بانک مسکن تفاوت‌ دارد.ضمن آنکه افراد با تسهیلاتی که از طریق این اوراق دریافت می‌کنند می‌توانند ملک مد نظرشان را بدون محدودیت سن بنا خریداری کنند، منوط به این است که ارزش‌گذاری قیمت ملک با تسهیلات مورد نظر متناسب باشد.

مدیر بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران یکی دیگر از تفاوت‌های اوراق بانک مسکن و بانک ملی را اینگونه بیان کرد: اوراق تسه مسکن تا ۴ ماه قابلیت خریدو فروش پیدا نمی‌کند در حالی که اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی در زمان دریافت، قابلیت خرید و فروش دارد و از این نظر محدودیتی برای خریدار این اوراق به وجود نمی‌آید.

بشیری همچنین درباره نحوه معاملات اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی در نماد «تملی» در بازار فرابورس، گفت: نحوه معاملات این اوراق با همان روند قبلی یعنی اوراق تسه بانک مسکن است و حد ماکزیمم هر سفارش در هر نماد طی هر روز معاملاتی معادل ۲۴۰ ورقه تسهیلات مسکن بانک ملی است.

وی همچنین آماری در خصوص معاملات این اوراق در بازار فرابورس ارائه کرد و افزود: معاملات اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی هم‌اکنون در نمادهای «تملی۶۱۱»یعنی تسهیلات مسکن بانک ملی بهمن ۹۶،تملی۶۱۲، «تملی۷۰۱»، «تملی۷۰۲» و «تملی ۷۰۳» صورت می‌گیرد و از نهم اردیبهشت ۱۳۹۷ که برخی از این اوراق گشایش یافت تا ابتدای تیرماه تعداد ۹۲۷ ورقه از این اوراق به ارزش حدود ۶۱۱ میلیارد ریال مورد معامله قرار گرفته است.

اشکال توسعه بازار ثانویه تسهیلات مسکن

مدیر بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس همچنین پیشنهاداتی در راستای توسعه بازار ثانویه تسهیلات مسکن با اتکا بر تنوع اوراق ارائه کرد و در این خصوص گفت: با وجود تصویب ضوابط ناظر بر انتشار اوراق رهنی توسط موسسات مالی توسط شورای پول و اعتبار، نبود نهادهای مالی فعال در زمینه بازار ثانویه تسهیلات مسکن از عوامل موثر بر توسعه نیافتن این بازار در ایران است، از این رو پیشنهاد می‌شود شرکت‌های دولتی و نیمه دولتی فعال در بخش مسکن مانند آنچه در آمریکا وجود دارد تاسیس شود و این شرکت‌ها در زمینه بازار ثانویه تسهیلات مسکن فعالبت کنند تا از این طریق امکان‌ توسعه بازار ثانویه و متعاقبا ارائه تسهیلات مسکن به متقاضیان و  افزایش اثرگذاری بر بازار مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی مرتبط امکان‌پذیر شود.

وی همچنین عنوان کرد: با وجود اوراق پشتوانه رهنی در بازار فرابورس پیشنهاد می‌شود در صورت راه‌اندازی موسسات اعتبارسنجی، ابزارهای مالی بر مبنای اوراق پشتوانه رهنی مانند اوراق تعهدات رهنی وثیقه‌دار و اوراق رهنی با پشتوانه رهن تفکیک‌ نشده ایجاد شود تا از این طریق نیازهای متفاوت سرمایه‌گذاران به اوراق با سود و ریسک متنوع برآورده شود و همچنین امکان جذب حداکثری منابع مالی برای بازار تسهیلات مسکن فراهم آید.

برنامه فرابورس برای به جریان افتادن وام‌های رهنی

در ادامه بشیری یکی از رسالت‌های فرابورس ایران را ابزارسازی عنوان کرد و گفت:از نظر فرابورس چرخه انتشار تا واگذاری امتیازها در فرابورس نوعی تکنولوژی مالی محسوب می‌شود و به همین دلیل ما در این حوزه به دنبال ایجاد مدل‌های بهینه هستیم.

مدیر بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران با اشاره به اینکه یکی از مدل‌هایی که در فرابورس در حال بررسی است این است که همانند بسیاری از کشورها، مبلغ تسهیلات، تابعی از ارزش ذاتی ملک باشد، اظهار کرد: هنگامی که این مدل تمام شود به شورای پول و اعتبار آن را پیشهاد می‌کنیم تا در صورت صلاحدید این شورا، مبلغ تسهیلات اعطایی بر اساس ارزش ملک مشخص شود.

وی همچنین از تلاش برای ایجاد مدلی در خصوص اعطای تسهیلات به املاکی که کاربری غیر مسکونی دارند سخن گفت و افزود: همچنین در ادامه، برنامه‌ داریم وام‌های رهنی (MBS‌ها) مجددا به جریان بیفتد.