مسکن در بازار سرمایه و بورس نمی تواند وارد شود زیرا سازندگان ما انبوه ساز نیستند و در مملکت انبوه ساز و سرمایه گذاری را نداریم، و فقط پیمان کار انبوه ساز داریم، و عمدتاً خرده ساز هستند؛این خرده سازها امکان ورود به بازار سرمایه و استفاده از سرمایه درست و حسابی را ندارند. ولی […]

مسکن در بازار سرمایه و بورس نمی تواند وارد شود زیرا سازندگان ما انبوه ساز نیستند و در مملکت انبوه ساز و سرمایه گذاری را نداریم، و فقط پیمان کار انبوه ساز داریم، و عمدتاً خرده ساز هستند؛این خرده سازها امکان ورود به بازار سرمایه و استفاده از سرمایه درست و حسابی را ندارند. ولی صنایع وابسته به مسکن رونق را دارند. در بخش آهن، سیمان، کاشی و سرامیک و … شروع به حرکت می کنند و گردش ایجاد می کنند. به این دلیل می گوییم این رکود در سال ۹۸ هم اتفاق نخواهد افتاد.

سیف الله ستاریان،عضو هیأت علمی دانشگاه تهران در رابطه با تحلیل مسکن،با خبرنگار بورس امروز به گفتگو پرداخت.

ستاریان گفت:شهریور ماه سال ۹۶ شروع به حرکت صعودی کرد و در سال ۹۶ به رشدش با خیز کم ادامه داد و در خرداد ماه و تیرماه سال ۹۷ اوجش خواهد بود. سپس این افزایش قیمت با همان خیز بلند تا انتهای سال ادامه دارد. قبل از خروج ترامپ تصور می کردیم که دیگر سرمایه ها در سال ۹۸ خارج می شود و به سمت بخش های دیگر می رود. ولی با توجه به خروج ترامپ از برجام، تحلیل ما این است که مسکن همین روند رو به رشد و رونق را تا میانه سال ۹۸ هم ادامه خواهد داد و هیچ خدشه ای بر این تحلیل هم هنوز وارد نیست. دوستانی که در این حوزه ها صحبت می کنند به مسائل نیاز مسکن و این که مسکن یک کالای کم تخفیف بالایی در بخش مسکن داریم را توجه نمی کنند. در حال حاضر هنوز مقداری که در ۴ سال گذشته، تولید در بخش مسکن نداشتیم به شدت در بخش ساختمان داریم و نیاز هست که حتما تولید شود. و لذا این تراکم تقاضای انباشته در بخش مسکن، وجود دارد.

این که می گفتند واحدها اجاره نمی رود و رکود هست و فروش که نیست، چه بوده؟

وی در پاسخ گفت:اصلا با مسکن به صورت خالی در بحث نداشته ایم؛ یعنی مسکن به صورت خالی در ایران وجود نداشته و این موضوع نوعی فرافکنی بوده است. ما آماری که دو میلیون و خرده ای مسکن داشتیم که به صورت خالی محسوب می شد. این دو میلیون مسکن مسکونی تقریبا میشه گفت یک مقدار زیادتر از مسکن های خالی ماست که آن هم بخاطر این است که در سال ۹۵ آمار را گرفتند در سال ۹۴ بلافاصله بعد از برجام، پروژه هایی که در دست تولید ساختمان هایی که در حدود ۷۵ درصد بود به بهانه بازار خوب شروع به تکمیل کردند. که بعد از سال ۹۴ تکمیل کردند که وقتی آمارگیری کردند دیدند چیزی حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار واحد مسکونی اضافه بر آمار تولید داریم. این ناشی از این بوده و مابقی آن ضریب خانه های خالی بوده که بارها گفتیم اگر تولید اضافه در بخش مسکن داشتیم حتماً باید افزایش قیمت نیز از بین می رفت و قیمت مسکن در حالت ثابت می ماند و حاشیه نشینی هم باید از بین می رفت.لذا نه حاشیه نشینی از بین رفت که حتی شاهد این هم بودیم که امسال قیمت مسکن نیز افزایش یافت.

عضو هیأت علمی دانشگاه تهران اضافه کرد:اگر مسکن خالی در ایران داشتید این معنا و مفهوم دارد حتی سر به سری نه اضافه. اگر سر به سر هم باشد دلیل بر این خواهد بود که شما سالها افزایش قیمت نخواهید داشت و ضمن اینکه رونق دارید و افزایش قیمت مسکن نخواهید داشت. و همینطور حاشیه نشینی شما نیز از بین خواهد رفت. زیرا بلافاصله مسکن در حالت لوکس یا غیر لوکس باشد جلوی حاشیه نشینی را می گیرد. ما دیدیم که هم حاشیه نشینی رشد کرد هم قیمت؛ بنابراین این فرضیه که ما اضافه داریم یک فرضیه باطل است.بحث این است که به دلیل اینکه قیمت مسکن رفته بالا، قشر ضعیف یا متوسط روبه پایین توانایی تعیین مسکن در پایتخت را ندارند به همین دلیل به حاشیه نشینی روی آوردند.

وی تاکید کرد:این حرف درست نیست و در بازار معنا ندارد. زیرا بعضی مسکن درجه یک و لوکس داریم، و از آن پایین تر شماره دو، سه، چهار و پنج مسکن را داریم. ما در مسکن درجه یک و عالی افزایش داریم و در درجه های بعدی کفیل است. بلافاصله چهار جای یک، دو جای چهار می شنشیند و مثلاً پنج خالی می شود؛ یعنی جابجایی را در مسکن داریم. این حرف که در مسکن های لوکس، بازار ما هوشمند نیست و در جاهایی تولید می کند که بازار ندارد، منطقی نیست.

ستاریان اشاره کرد:بازار بسیار هوشمند و سریع است و بلافاصله که ببیند در جایی سرمایه گذاری جواب نمی دهد می رود در محلی سرمایه گذاری می کند که جواب دهد. این منطق، منطق درستی نیست؛ یعنی شما اگر کالاهای لوکس و درجه یک و … در بازار مسکن داشته باشید تا رده پنج، بلافاصله اگر خالی در هر بخشی باشد یک جابجایی اتفاق می افتد و فضا را برای گروه پنج خالی می کند. این اتفاق به راحتی در بازار می افتد. رونق هم خواهید دید. ما هیچگاه خالی نداشته ایم. این ضریب ۵ درصدی شهرهای بزرگ و ۴ درصدی شهرهای معمولی و تا ۸ درصد در شهرهای توریستی، ضریب خانه های خالی و ذخیره است که در همه جای دنیا ثابت است. هیچکسی تاکنون نتوانسته تغییرش دهد. این حرف که ما دو میلیون و خرده ای خالی داریم به این معناست که افزایش مسکن نشود و حاشیه نشینی نباشد.

با توجه به توضیحاتی که شما دادید روی بحث نرخ همچنان امیدوار هستید. این می تواند موتور محرک رشد بازار سرمایه باشد؟

عضو هیأت علمی دانشگاه تهران در پاسخ گفت:مشکلی که ما داریم همیشه صنایع وابسته مسکن در بورس خوب نقش پیدا می کنند چون بیشترین وابستگی را هم در خود دارد و تقریباً ضریب آن نسبت به بخش های دیگر یک به یک است، ولی خود مسکن در بازار سرمایه و بورس نمی تواند وارد شود زیرا سازندگان ما انبوه ساز نیستند و در مملکت انبوه ساز و سرمایه گذاری را نداریم، و فقط پیمان کار انبوه ساز داریم، و عمدتاً خرده ساز هستند؛این خرده سازها امکان ورود به بازار سرمایه و استفاده از سرمایه درست و حسابی را ندارند. ولی صنایع وابسته به مسکن رونق را دارند. در بخش آهن، سیمان، کاشی و سرامیک و … شروع به حرکت می کنند و گردش ایجاد می کنند. به این دلیل می گوییم این رکود در سال ۹۸ هم اتفاق نخواهد افتاد. در سال ۹۸ ما شاهد گردش بازار خواهیم بود زیرا سرمایه ها نمی تواند به بخش های دیگر برود و در همین صنعت ساختمان خواهد ماند.پس شما چشم انداز بازار مسکن را مثبت می بینید که به طبع آن بازار سرمایه هم رشد می کند؟بله.

صندوق های زمین و ساختمان چه می شود؟

ستاریان در این مورد اضافه کرد:ما به علت وضعیت اقتصادی مان و مسکن چهار افزایش را همیشه با هم داریم: افزایش قیمت، افزایش معاملات، افزایش سرمایه گذاری و افزایش تولید. اگر بازار خوب باشد این افزایش می تواند تا سال ها ادامه پیدا کند. وقتی تولید به حدی رسید که اگر به رکود دیگری برنخوردیم و تولیدمان کاهش پیدا نکرد در این صورت قیمت رشد نمی کند. ما رونق و افزایش سرمایه و تولید خواهیم داشت ولی قیمت روبه پایین می آید و از سه تای دیگر عقب می ماند.