توسعه فعالیتها، اولویت اصلی گروه سرمایهگذاری مسکن است
به گزارش روند بورس امروز، روزبه ظهیری مدیرعامل شرکت گروه سرمایهگذاری مسکن در گفتگو با بورس امروز در خصوص سهم گروه سرمایه گذاری مسکن، صندوق های این شرکت و راهکارهای جذب سرمایه صحبت کرد که در ادامه مشروح این مصاحبه منتشر شده است.
ابتدا برای خوانندگان بورس امروز، شرکت را معرفی نمایید. همچنین لطفا بفرمایید چه برنامهای برای توسعه فعالیتها دارید؟ و پروژههای شما در چه شرایطی است؟
شرکت سرمایهگذاری مسکن اردیبهشتماه ۱۳۶۹ توسط بانک مسکن تأسیس شد و هدفش این بود که بهعنوان بازوی اجرایی بانک مسکن و بهعنوان یک بانک تخصصی که وظیفهاش تأمین مسکن برای اقشار متوسط جامعه است، در حوزه عرضه هم نقش خودش را ایفا کند و وارد بازار مسکن بشود. با توجه به اینکه در این شرایط کشور هم سیستم متشکلی در حوزه انبوهسازی وجود نداشته است، با این هدف پیش رفتهایم. در سال گذشته حدود ۶۰ هزار واحد مسکونی را در حقیقت موفق شدهایم، بسازیم. سطح فرهنگ ساختوساز را در حوزه مطالبه مردم و در حوزه ایجاد رقابت با سازندگان دیگر بالا برده است. در ابتدا شرکت متعلق به بانک مسکن بوده است. بعد از اینکه از سیستم شرکت و دفاتر منطقهای به یک منطقه هلدینگ و شرکتهای تابعه شد، که در سال ۱۳۸۲ وارد بورس شدیم. در حال حاضر یازده شرکت تابعه عملیاتی داریم، شرکتهای موضوعی که در حوزههای مختلف ارزشآفرینی میکنند.
از سال ۱۳۹۷ با توجه به تغیرات در گروه سرمایهگذاری مسکن در سنوات اخیر تعریف پروژهها نسبت به آنچه که در سابقه سیساله اتفاق افتاده بود، کاهش قابلتوجهی پیداکرده بود؛ یعنی به لحاظ تعریف پروژه به یکسوم ظرفیت متوسط سالانه در چند سال اخیر رسیدهایم. ما یک بنگاه اقتصادی هستیم و باید بتوانیم با مؤلفههای اقتصادی هم پاسخگوی سهامداران باشیم. در نتیجه نیاز به استراتژیهای جدید داشتیم. راهکاری که بر اساس آنالیزها مطرح بود و نیاز موجود بازار مسکن در آن زمان ما را به این سمت برد که راهحل توسعه در گروه سرمایهگذاری مسکن است. بر این مبنا کمپینی راهاندازی شد با عنوان پویش فصل نو را تدوین کردیم. هدف از این پویش این بود که پروژه در فصلی نو به سطحی جدید از فعالیت برسانیم.
بر این اساس، تعریف پروژه بهعنوان یکی از اولویتهای اصلی در گروه شکل گرفت. یکی از نکات مهم در مجموعههای انبوهسازی زمین است که دسترسی به زمین با توجه به توسعههای شکلگرفته در شهرها و اجری طرح مسکن مهر بسیار محدود شد و ما را به این سمت میبرد که با نهادهای صاحب زمین وارد برنامه مشارکت میشدیم تا فاز توسعه خودمان را پیش ببریم. این امر محقق شد و ۲۹ پروژه را تعریف کردیم. این ۲۹ پروژه نزدیک ۶ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی را شامل میشود که در طرح آباد (آغاز، بهبود و اقدام دوباره) طرحریزی شد. بزرگترین پروژه هم پروژه مرکز شهر اندیشه بود.
با این اقدامات، عملا ما به مسیر افزایش تولید برگشت داشتهایم. رسالت خودمان که تأمین مسکن اقشار متوسط است را نیز پایهریزی کردهایم. ما خودمان را صرفاً یک انبوهساز نمیدانیم و بلکه در کنار انبوهسازی، الگوسازی کار اصلی ما است. نکته دیگری که لازم است به آن اشاره کنم، توجه به بازآفرینی شهری است و بخش مهمی از پروژههایی که تعریف کردهایم، در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری بودهاند.
قیمت سهم شما در مقایسه با بسیاری از سهمها رشد کمتری داشته است. علت این رخداد چیست؟
تفاوت بنیادی حوزه ساختمان نسبت به سایر بخشهایی که در بورس هستند، وجود دارد. اگر به این تفاوتها توجه نشود، بخشی از رخدادها را نمیتوانیم پیشبینی و تحلیل کنیم. در بعضی از صنایع طول عمر محصول از زمان تولید تا زمان فروش یک هفته است؛ اما در مورد ساختمان این عدد بهطور متوسط حدود سه تا ۵ سال بر اساس متراژ پروژه است. به عبارتی اگر ما تغییرات شاخص را از دیدگاه سهام نگاه کنیم، اثر تغییر سریعی که در خیلی از صنایع داشتیم، در حوزه مسکن نیز به همان سرعت نمیتوانیم شاهد باشیم. سهامهای ساختمانی بیشتر فاندامنتال هستند. تا این که بخواهند تابع از حرکات سریع و تنشهای سریع بازار باشند. گرچه از آنها هم تأثیر میپذیرند.
قیمت سهم ما تیرماه ۱۳۹۷ به ازای هر سهم ۷۷ تومان بود که متأسفانه به لحاظ قیمتی زیر قیمت اسمی قرار داشتیم. از سال ۱۳۹۵ که تقریباً قیمت سهم ما به زیر صد تومان رفته بود، وضعیت قیمت سهام ما مناسب نبود. این موضوع دو دلیل داشت. دلیل اول این است که مجموعههایی مثل ما ساختار سهامشان و بازار گردانیشان یکی از مؤلفههایی است که در ویژگی سهام اثر میگذارد. دلیل دیگر ارزش ذاتی خود سهام است که بهواسطه رکود بازار مسکن و تعریف پروژهها که باید صورت میگرفت، بهاندازه کفایت نبود. اینها باعث میشد ما بهاندازه ارزش ذاتی دست نیابیم.
در سال گذشته قیمت سهام ما در مقاطعی به حدود ۱۷۰ تومان رسید و ما الآن تقریباً در همین حدود قیمت هستیم. افزایش بیش از دو برابری را در سهم نشان میدهد. بخش زیادی از این افزایش به شکل فاندامنتال ناشی از همین تعریف پروژهها و تغییراتی که در ساختار شرکتها به لحاظ اصلاح فرآیندها و بهبود فرآیندها برای افزایش بهره بری داشتیم اتفاق افتاده است و بخشی هم تابع مؤلفههای دیگر بازار بود. اگر نگاهی به گروه سرمایهگذاری مسکن و شرکتهای زیرمجموعه آن بیاندازیم، تقریباً ۵۰ درصد از حوزه ساختمان را در بازار سرمایه به خودمان اختصاص دادهایم. آنچه به لحاظ ارزش سهام شرکت اتفاق افتاده است، در تمام کدهایی که متعلق به ثمسکن و شرکتهای زیرمجموعه گروه سرمایهگذاری مسکن است، آنها هم افزایش بیش از ۲ برابری در قیمت سهام داشتهاند؛ به نحوی که تقریباً ارزش این شرکتها از ابتدای سال ۱۳۹۷ کمتر از ۵۰۰ میلیارد تومان بود و در حال حاضر به بیش از ۱۰۰۰ میلیارد تومان رسیده است.
نکته دیگر قابل توجه، ترکیب سهامداری گروه است. حدود ۴۵ درصد سهم ما متعلق به مجموعه گروه مالی بانک مسکن است، و سرمایهگذاری توسعه ملی و مجموعه خوارزمی که هر کدام حدود ۱۳ و ۱۵ درصد سهم را دارند. بازارگردانی در سهام با توزیع این چنینی، مانند شرکتهایی که یک سهامدار با سهم غالب در آنها وجود دارد، دشوارتر است.
سیاست و برنامه شما در بازار رکودی فعلی چیست؟
همانطور که میدانیم، بازار مسکن با توجه به ویژگیهایش همیشه سیکلهای رکود و رونق پیدرپی را داشته است. این بازار بعد از رکود طولانی که تقریباً از سال ۱۳۹۲ شروعشده بود، در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ با افزایش معاملات وارد فاز بهبود شد. در سال ۱۳۹۷ با جهش قیمت قابلتوجه، عملاً مسکن دوره رونق را طی کرد و در حال حاضر ما با کاهش مجدد معاملات، وارد دوره رکود شدهایم.
در دوره رکود آنچه بهعنوان سیاستهای که ریسک را برای شرکت کاهش دهد، قابلتوجه است، موضوع تعریف پروژهها متناسب با نیاز مصرفی است. بازار مسکن دو تقاضای عمده دارد، یک تقاضای مصرفی و دوم تقاضای سوداگری است. تقاضای مصرفی نیاز افرادی است که نیاز به خانه اول دارند و در حال تشکیل خانواده هستند و یا بازسازی خانههایی است که نیازمند بازسازی هستند. ارزیابیهایی که انجام میشود، نشان میدهد که سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی در کشور نیاز داریم. این نیاز همیشگی است و فارغ از دوران رکود و رونق است، زیرا در خصوص یک نیاز سطح اول و پایهای صحبت میکنید. بخشی دیگر از بازار که نیاز سرمایهای است، طبیعتاً تابع شرایط اقتصادی کشور است. بازدهی بازارهای موازی، سکه، بازار سرمایه تعیینکننده در حوزه بازار مسکن است.
اتفاقی که در سال گذشته بهعنوان رونق افتاد، بخش زیادی از آن با توجه به تغییراتی بود که در حوزه بازار پول داشتیم. کاهش نرخ سود سپردههای بانکی که طبیعتاً باعث آزاد شدن بخشی از نقدینگی و حرکت به سمت بازارهای دیگر بود که در نتیجه آن ما تلاطم را در حوزه سکه و ارز و به تبع آن در حوزه مسکن داشتیم. بهواسطه پیشبینی ما از دوره رکود و حجم پروژهها در دوران رکود، برای مدیریت ریسک سراغ پروژههایی رفتیم که نیاز مصرفی را مورد هدف داشتیم.
راهاندازی صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان در سالهای گذشته، چه توجیهی داشت و آیا صندوقهای تازهای راه خواهد افتاد؟
صندوقهای زمین و ساختمان بهعنوان ابزاری جدید برای استفاده از بازار سرمایه در تأمین مالی مسکن برای اولین بار در کشور توسط بانک مسکن عملیاتی شد. صندوق نسیم متعلق به گروه مالی بانک مسکن و سه صندوق دیگر که تشکیل شد، کاملاً متعلق به شرکت بود. صندوق نارون در اراک، صندوق نرگس در شرکت شمالغرب و صندوق نگین شهری ری در تهران است.
در خصوص صندوقها، ما تجربه موفقی داشتیم. صندوق نارون اراک که در اردیبهشت ۱۳۹۷ به بهرهبرداری رسید و صندوق مسکن شمال غرب در اردیبهشت امسال به بهرهبرداری رسید. صندوق نگین هم در موعد زمانی خود بهرهبرداری خواهد شد. یعنی عملا پروژهها در زمان پیشبینی شده خود به انجام رسیدند و به لحاظ برآوردهای زمانی و ریالی، آنچه هدفگذاری اولیه بود، محقق شد. همه اینها با توجه به جذابیتهای صندوق تمایل ما را برای توسعه تقویت میکند.
اما در حال حاضر، مانعی برای ما وجود دارد که بر اساس قانون برنامه ششم است و چنانچه بانکها بخواهند وارد حوزههای سرمایهگذاری بشوند، باید از بانک مرکزی مجوز بگیرند. این بسیار محدودکننده است و موجب شده است اهداف ما محقق نشود. البته با توجه به درخواستهای ما و مدیران بازار سرمایه که آماده استفاده از این ابزار هستند، مذاکراتی را با دولت انجام دادهایم و امیدواریم شرایطی ایجاد شود که بانک مسکن را از این قانون مستثنا کند. با حل این مشکل، در مورد خیلی از پروژهها مایل هستیم از مکانیزم صندوقهای زمین و ساختمان استفاده کنیم.
سقف تعریفشده برای صندوق زمین و ساختمان چه اندازه است، قابلافزایش است؟
شرایط صندوقها به این صورت است که باید زمین به صندوق واگذار شود، پروانه اخذ شده باشد و حداقل سرمایهگذاری مد نظر بورس را داشته باشد. در پروژههایی میتوانیم این کار انجام بدیم که یا مالکیت متعلق به خودمان باشد یا اگر مربوط به بخش خصوصی و عمومی است، آمادگی انتقال سند به صندوق را داشته باشند. اگر این محدودیت را کنار بگذااریم، محدودیتی در تعداد صندوق نداریم.
صندوقها مزایایی مثل معافیت مالیاتی دارند. اما چون این صندوق از بستر بازار سرمایه استفاده میکند، افرادی که با بازار سرمایه آشنایی دارند میتوانند از این صندوقها استفاده بکنند و یکی از معایب صندوقها این است که برای عموم مردم که با بازار سرمایه ارتباط ندارند، قابل استفاده نیست. برای طیفی که با بازار سرمایه کار میکنند، شناختهشده است و رغبت وجود دارد.
نکته قابل ذکر دیگر این که تبدیل واحدهای سرمایهگذاری صندوق به واحد مسکونی، هنوز در مکانیزم های فعلی صندوق به شکل منسجم وجود ندارد. فرد میتواند دارنده واحدهای سرمایهگذاری باشد باشد و در زمان عرضه واحد صندوق خریدار واحد مسکونی هم باشد. به دنبال این امر هستیم که دارندگان واحدهای سرمایهگذاری را به این سمت ببریم که تبدیل به دارنده واحد شوند. هنوز این ساز و کار در سازمان بورس به شکل منسجم تعریف نشده است و باید در این خصوص کار شود.
آیا راهکاری برای جذب سرمایه خرد در مجموعه شما شکل گرفته است؟
امروز ما با حجم زیاد نقدینگی مواجه هستیم که یک تهدید است. اگر مدیریت نشود، وارد هر بازاری شود، آن بازار را از حالت ثبات خارج میکند. مسکن به عنوان بازاری که هم نیاز اولیه هر فردی است و حافظه تاریخی ما هم سرمایهگذاری در آن را به عنوان یک سرمایهگذاری مطمئن میشناسد، میتواند گزینه مناسبی برای استفاده از سرمایههای سرگردان باشد.
در مجموعه ما بر روی این موضوع به صورت ویژهکار شده است. ابزارهای مختلفی را طراحی کردهایم که در این میان فروش سهمی واحدهای مسکونی و فروش متری یکی از ابزارهای ما است. مثلاً منابع من به خرید یک واحد صد متری نمیرسد، اگر این ۵۰ متر را به شکل متر یا سهمی واگذار کنیم، مشکل حل میشود. اما این ابزارها برای پیشبرد، نیازمند طرحها و قوانین جدیدی هستند و با تفکرات قبلی که وجود دارد، از این ابزارها بهراحتی نمیتوان استفاده کرد.
