راهی جدید برای سرمایهگذاری در بازار املاک
در بررسی چرایی ورود به صندوق های سرمایه گذاری املاک و ساختمان درشرایطی که بازار مسکن از رونق چندانی برخوردار نیست و در شرایط رکودی به سر می برد، مدیر سرمایه گذاری با تقسیم بندی مخاطبان اصلی این صندوق ها دلایل ورود به این صندوق ها را تشریح کرد.
به گزارش بورس امروز؛ صندوق های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات برای اولین بار در سال ۱۹۶۰ در آمریکا شروع به کار نمودند تا سرمایه‌گذاران خرد، علاوه بر ثروتمندان جامعه، توانایی سرمایهگذاری در حوزه‌ی املاک را بدست آورند و از منافع آن در طی زمان بهره‌مند گردند. در حال حاضر در ۴۰ کشور دنیا صندوقهای املاک و مستغلات در حال فعالیت هستند و تعداد صندوقهای لیست شده در بورس این کشورها بالغ بر ۹۴۰ صندوق است. مجموع ارزش بازار این صندوق‌ها بالغ بر ۲.۲ هزار میلیارد دلار است که ۱.۵ هزار میلیارد آن مربوط به صندوقهای حاضر در آمریکا است. در حال حاضر بالغ بر ۵۳۵ هزار ملک شامل بیمارستان‌ها، املاک اداری، مسکونی، تجاری و سایر کاربری‌ها تحت مالکیت صندوقهای موجود در بازار آمریکا قرار دارد.
میانگین بازدهی دلاری سالانه صندوقهای املاک در بین کل کشورها در ۲۰ سال گذشته برابر با ۶.۳ درصد و در کشورهای آسیایی ۴.۷ درصد بوده است. جالب آنکه در طی ۲۰ سال گذشته، قیمت مسکن در ایران ۱۲۸ برابر و دلار ۷۰ برابر شده بازدهی دلاری مسکن در طی این سال‌ها برابر با ۵ درصد بوده است.
با توجه به آنچه در بالا به آن اشاره شد و اهمیت روزافزون این دسته از صندوقهای سرمایهگذاری، بورس امروز، در گفت‌‌‌وگو با حسن موسی‌پور، مدیر سرمایهگذاری صندوق املاک و مستغلات «کلید» آگاه، به بررسی کارآیی صندوقهای املاک و مستغلات و ساز و کار آنها پرداخته است:
بورس امروز: با توجه به رکود حاکم بر صنعت ساختمانی، آیا راه‌اندازی این صندوق می‌تواند گزینۀ مناسبی برای سرمایهگذاری در بازار سرمایه باشد؟
مدیر سرمایهگذاری صندوق املاک و مستغلات «کلید» آگاه: در پاسخ به این سؤال، آنچه باید به آن توجه داشت این موضوع است که در زمان رکود، آرامش نسبی حاکم بر معاملات و عدم تغییر قیمت‌ها در بازۀ زمانی کوتاه مدت، امکان چیدمان پرتفوی و خرید املاک را با قیمت مناسب برای صندوقهای املاک و مستغلات فراهم می‌کند؛ این مهم، فرصت خرید املاک با قیمت‌های پایین‌تر از میانگین قیمت را میسر می‌سازد. به همین دلیل این دوره امکان انتخاب گزینه‌های بهتر در راستای سرمایهگذاری در بازار املاک و مستغلات را امکان‌پذیر می‌کند.
بورس امروز: چه سیگنال‌هایی را از بازار مسکن در جهت افزایش تقاضا دریافت کرده‌اید که مبادرت به راه‌اندازی این صندوق نمودید؟
حسن موسی‌پور: باید به این موضوع توجه کرد که راه‌اندازی صندوقهای املاک و مستغلات لزوماً در زمان رونق این بازار صورت نمی‌پذیرد. سرمایهگذاری می‌تواند با انگیزه، دلایل و اهداف متفاوتی انجام شود و تفاوت و سلایق گوناگون در این میان می‌تواند حضور در بازارهای مختلف، از جمله بازار املاک و مستغلات، را توجیه کند. برای مثال صندوقهای املاک و مستغلات می‌توانند این امکان را برای سرمایه‌گذارانی که در حال حاضر قدرت خرید ملک با قیمت‌های بالا را ندارند، اما علاقه‌مند به حضور در این بازار هستند را فراهم آورند. از سوی دیگر سرمایه‌گذارانی که علاقه‌مند به کاهش ریسک پرتفوی سرمایهگذاری خود و تنوع‌بخشی به آن هستند نیز، با دید میان‌مدت و بلندمدت، می‌توانند در این صندوق‌ها سرمایهگذاری کنند.
بورس امروز: مخاطبان اصلی صندوق کلید چه کسانی هستند؟
مدیر سرمایهگذاری صندوق املاک و مستغلات «کلید» آگاه: دستۀ اول مخاطبان اصلی صندوق املاک و مستغلات کلید کسانی هستند که با توجه به محدودیتی که در میزان سرمایۀ خود دارند امکان خرید خانه به صورت مستقیم ندارند اما نگران از دست رفتن ارزش سرمایه خود با توجه به شرایط تورمی حاکم بر بازار هستند و به‌دنبال مکانی امن برای سرمایهگذاری و حفظ ارزش سرمایه خود می‌باشند. دستۀ دیگر، سرمایه‌گذاران حرفه‌ای و نهادی هستند که می‌توانند با سرمایهگذاری در این ابزار جدید، در پرتفوی خود تنوع بهتری ایجاد نمایند.
بورس امروز: با توجه به همبستگی کم بازار املاک نسبت به شاخص‌های سهام از یک سو و قرار گرفتن بازار سرمایه در فاز رونق، چرا مردم باید در این صندوق‌ها سرمایه گذاری کنند؟
حسن موسی‌پور: همبستگی کم میان بازار سرمایه و املاک می‌تواند به کاهش ریسک سبد سرمایهگذاری افراد کمک کند و این موضوع از جذابیت‌های صندوقهای املاک و مستغلات در دنیا به شمار می‌رود. همچنین سرمایه گذاری در صندوقهای املاک و مستغلات می تواند به افرادی که در حال حاضر توانایی خرید مسکن به صورت کامل را ندارند کمک کند تا ارزش پس انداز خود را نسبت به رشد بازار ملک حفظ کنند و از این طریق بتوانند پس از گذشت چند سال به خرید خانه مورد علاقه خود اقدام نمایند.
بورس امروز: مزیت صندوقهای املاک و مستغلات، به‌ویژه صندوق کلید، از نظر بازدهی نسبت به صندوقهای با درآمد ثابت چیست؟
مدیر سرمایهگذاری صندوق املاک و مستغلات «کلید» آگاه: باید به این موضوع توجه کرد که هر کدام از این صندوق‌ها، ساز و کار خاص خود را دارند و هر کدام، با توجه به شرایط حاکم بر بازار، می‌توانند مزیت‌های خاص خود را در اختیار مخاطبان قرار دهند.
بورس امروز: با توجه به نقدشوندگی پایین مسکن و ملک و در مقابل آن نقدشوندگی بالای صندوقهای املاک و مستغلات در بازار سرمایه، برای پوشش این ریسک چه باید کرد؟
حسن موسی‌پور: بازارگردانی صندوقهای املاک و مستغلات به دلیل close end بودن آنها، عموماً مقداری دشوارتر از صندوقهای سهامی است که بازارگردان توانایی صدور و ابطال واحدها را به‌منظور مدیریت تابلو معاملاتی دارد؛ اما آنچه در این میان اهمیت دارد، حتی در شرایط نوسانی بازار (خواه مثبت یا منفی)، این است که قیمت‌ها در نهایت به میانگین خود میل می‌کنند و سرمایه‌گذاران این صندوق‌ها عموماً باید نگاه سرمایهگذاری میان‌مدت و بلندمدت داشته باشند.
