کاهش شفافیت بازار مسکن در پی قوانین  حوزه مسکن

به گزارش بورس امروز؛ هرگونه مداخله در بازار مسکن و دیگر بازارها بدون توجه به شرایط شاخص های مختلف در اقتصاد کلان کشور (نظیر: ارزش پول ملی، تورم، خروج سرمایه از کشور، تراز تجاری، رشد اقتصادی و…) نتیجه مساعدی در پی نخواهد داشت و ضمن فشار مضاعف بر طرفین معادله منجر به کاهش شفافیت در آن بازار خواهد شد. تجربه این موضوع در حوزه مسکن در قوانین جهش تولید مسکن مصوب سال ۱۴۰۰ و قانون مالیات بر خانه های خالی مصوب  ۱۳۹۹ نشان می دهد رشد شاخص اجاره در سالهای ۹۵، ۹۶، ۹۷، ۹۸، ۹۹،۱۴۰۰، ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ به ترتیب ۴.۷، ۶.۸، ۱۸.۶، ۲۳، ۲۶.۹، ۳۲.۸، ۳۹.۶ بوده و عدم تاثیر این نوع قوانین در شرایط بازار اجاره مسکن را یادآور می شود.

بررسی وضعیت تورم اجاره و قیمت مسکن، صعود، کاهش و توقف آن متناظر با چشم انداز انتظارات تورمی، آخرین وضعیت ارزش پول ملی، شرایط اقتصادی و سیاست خارجی کشور بوده و حتی اخبار این حوزه نیز رکود و رونق این بازار و دیگر بازارهای کشور را دستخوش نوسان می کند. حال در چنین شرایط پرتنشی دستکاری در برخی قواعدی که دهه ها بر نظام روابط اقتصادی و اجتماعی شهروندان حاکم بوده اند، نه تنها کمک کننده نخواهد بود، بلکه بیم آن می رود منجر به شکل گیری روابط و  چهارچوب ها و مکانیزم های جدیدی گردد که فشار مضاعفی را به مصرف کننده نهایی و اقتصاد کشور وارد نماید.

قاعده گذاری های جدید اگر منجر به پیچیدگی های جدید در بازار گردد قطعا منجر به تحمیل افزایش هزینه ها خواهد شد. بازار از تحمیل اعداد دستوری پیروی نخواهد نمود، کمااینکه تاکنون هیچ تجربه موفقی از این مدل نظام های کنترلی بدون توجه به جریانات و مکانیزم های طبیعی بازار و شرایط خاص آن وجود ندارد و هر طرح کنترلی بعد از مدتی به اصطلاح دور خورده و خاصیت خود را از دست داده است. (نظیر آنچه که در قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها قابل مشاهده است)

عقب نشینی سرمایه گذاران در بخش مسکن

رشد سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید تهران (بازار ساخت و ساز مسکن در شهر تهران به عنوان اثر گذارترین و بزرگترین بازار مسکن کشور) به قیمت سال ثابت ۱۳۹۵ طی یک دهه اخیر در بیشتر سال ها منفی بوده، به خصوص در سه سال گذشته که این مسئله جدی تر نیز شده است. البته بخشی از آن به بروکراسی پیچیده نظامات اداری باز می گردد. لازم به توضیح است مسکن تولید شده در بخش خصوصی در مواضعی که نیاز مسکن وجود دارد (منظور در داخل بافت شهری است) تأمین می شود و طرح های مسکن مرتبط با دولت در مواضعی کم اثر در بازار (خارج از بافت کلان شهرها و شهرهای بزرگ که محل اصلی تقاضاهای انباشته شده هستند) اجرا می شود و کاهش انگیزه های بخش خصوصی سرمایه گذار برای تولید مسکن سبب تأثیر دو چندان در آینده بازار مسکن می شود که امروز شاهد بروز بخشی از آن هستیم.

اهمیت پایش و تحلیل آسیب های سرمایه گذاری در بخش مسکن همواره از زوایای مختلف واجد ارزش و مهم بوده است. از یک سو اشتغال آفرینی تولید مسکن و رشد اقتصادی و سهم مسکن در GDP، از سوی دیگر نیاز شهروندان با توجه به جایگاه اقتصادی و توانایی مختلف افراد و نگاه آنها به سرمایه گذاری در بخش مسکن از تأمین مسکن به عنوان یک نیاز اولیه و نیاز به سرپناه تا نیازهای مختلف آینده نگرایانه همچون به عنوان سپر تورمی، حفظ ارزش پس انداز (به علت تجربه های تاریخی شوک های ارزی)، نگاه به عنوان آتیه فرزندان و حتی امکانی برای ورود سرمایه گذاران خارجی در کشور یا محل اقامت جهت دسترسی برای رفع نیازهای مختلف تفریح و سلامت روحی و جسمی، تنها بخشی از ضرورت های پرداخت به این بخش است که پیشران اقتصاد کشور و زمینه ساز رفاه و آرامش روانی جامعه می باشد. (ایجاد ترس به واسطه توسعه پایه های مختلف و متعدد مالیاتی طی پنج سال اخیر که تجربه آن در هیچ یک از کشورهای با ثبات و رقیب در منطقه وجود ندارد (مالیات بر خانه های خالی، مالیات بر املاک لوکس، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر معاملات مکرر، مالیات اجاره و…) سبب تشدید فشار بر شهروندان و قیمت ناشی از کاهش سرمایه گذاری و تولید مؤثر که اشاره گردید، خواهد شد.

پدیده پول داغ

نکته دیگر آنکه آنچه که در قالب فعالیت های سفته بازان از آن یاد می شود، خود محل چالش (با توجه به حجم معاملات در حوزه های مختلف به طور مثال در بخش مسکن همواره طی سالیان اخیر کاهشی بوده) است. در واقع طی ۱۲ سال گذشته، تورم های شدید بعضا بالای ۴۰ درصد و کاهش جدی ارزش پول ملی سبب توجه عموم شهروندان به مسئله حفظ ارزش دارایی شده است، از همین روی به سبب پدیده پول داغ که ناشی از تحریم ها و کاهش جدی فروش نفت و امکان تأمین مطلوب نیازهای ارزی کشور و کسری های بزرگ دولتها بوده گردیده، حال آنکه مخاطب این مسئله سیاست گذاران و دولتمردان هستند که وظیفه حفظ ارزش پول ملی کشور را دارند و واکنش شهروندان عادی بوده و اخذ مالیات های جدید دولتمردان هستند که وظیفه حفظ ارزش پول ملی کشور را دارند و واکنش شهروندان عادی بوده و اخذ مالیات های جدید علاوه بر مالیات تورمی که پرداخت می شود ناعادلانه و تنبیه کننده برای افرادی است که در واقع نقشی در ایجاد شرایط موجود ندارد.

مسکن بی مالیات

در حوزه مسکن لازم به ذکر است با تصویب قوانین حوزه مالیاتی بر نقل و انتقلال املاک، مالیات بر خانه های لوکس، مالیات خانه های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر اجاره، مالیات بر اراضی، مالیات بر ارث، مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر درآمد و در نهایت مالیات تورمی موجود به عنوان مالیات ناپیدا، اما بسیار مهم می توان گفت که هیچ بخشی در حوزه املاک و مستغلات وجود ندارد که امکان دریافت مالیات جدید از آن فراهم باشد و در واقع از قلم افتاده باشد. این مسئله در حالی است که خروج سرمایه و سرمایه گذاران از کشور جدی بوده و در کشورهای همسایه به هیچ عنوان این عناوین متعدد مالیاتی بدون توجه به شرایط تورمی وجود نداشته و این مسئله باعث کوچ سرمایه گذاران به این کشورها شده و می شود.

استطاعت در ساخت مسکن

نکته دیگر آنکه لزوم توجه به ساخت مسکن در استطاعت است. مسئله ای که بزرگترین نیاز بازار می باشد. در واقع ساخت مسکن در استطاعت در موضع و مکانی که تقاضا برای آن وجود دارد یکی از نارسایی های بنیادین بازار مسکن در کشور است و حل آن نیازمند بازنگری در قواعد و ضوابط معماری و شهرسازی و نگاه تشویقی در محاسبه حقوق و عوارض دولتی و عمومی است. (تحمیل هزینه های ناشی از بروکراسی اداری در ساخت مسکن از دیگر مواردی است که به عنوان هزینه سربار بر بخش مسکن تحمیل می شود و با توجه به تورم های سنگین سال های اخیر این هزینه نیز بسیار مهم و واجد اهمیت است.

منبع خبر: شماره ۱۰۰ نشریه بورس امروز- ابان ماه ۱۴۰۳