وزن اوراق تسهیلات مسکن در تامین مالی مسکن

به گزارش بورس امروز، مسکن به عنوان یکی از اساسی ترین نیازهای بشر همواره یکی از اولویتهای دولتها و سیاستگذاران اقتصادی بوده است. بخش مسکن به دلیل ارتباطات پسین و پیشین قوی با سایر بخشهای اقتصادی به عنوان یکی از بخش های اصلی محرک رشد اقتصادی در کشور مطرح بوده و هرگونه تحرک تولید در این بخش زمینه ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخشهای وابسته می شود. در اقتصاد کلان تاثیر مستقیم و غیر مستقیم صنعت ساختمان بر GDP در حدود ۵ و ۱۴ درصد می باشد و حدود ۱۶ درصد از هزینه های ناخالص ملی متعلق به این صنعت است. همچنین سهم ۱۰ تا ۱۶ درصدی از اشتغال کشور وابسته به صنعت ساختمان است. البته بیشترین ضریب اهمیت (۳۴/۱ درصد) را در شاخص تورم دارد. در اقتصاد خانوار نیز بیش از ۸۰ درصد ثروت خانوار مربوط به مسکن (ساختمان) بوده و در کلانشهرها نزدیک به ۶۰ درصد از هزینه های سبد خانوار متعلق به مسکن است.

تحولات صنعت ساختمان در سال ۱۴۰۱ با توجه به ماهیت این بازار و تاثیرگذاری آن بر اقتصاد کلان و خانوارها برخلاف سایر بازارهای موازی ناشی از تغییرات و اثرپذیری لحظه ای از متغیرهای خرد و کلان نیست بلکه حاصل جریان و روند تحولاتی است که طی دهه ۹۰ در اقتصاد و بازار مسکن وجود داشته است و اثرات آن از اواسط سال ۱۳۹۶ به بعد کاملا در بازار مسکن مشهود شده است. همانطور که آمار فعالیتهای ساختمانی در سالهای گذشته نشان میدهد روند شروع و تکمیل ساختمان ها در مناطق شهری از سال ۹۲ تا سال ۹۵ روند کاهشی داشته است اما در سال ۹۶ با رشد قابل توجهی، روند افزایشی آن شروع شده با شیبی ملایم تر تا سال ۹۹ ادامه یافته است و نقطه بحرانی آن رکود عمیق و تورمی بی سابقه در بخش تقاضای مسکن در پاییز ۱۳۹۹ بوده است. بر اساس آخرین آمار ارائه شده توسط بانک مرکزی نشان می دهد در بهار سال ۱۴۰۱ آمار پروانه های صادره در کل کشور کاهش حدود ۱۷ درصدی نسبت به فصل مشابه سال قبل داشته است.

از طرفی دیگر روند سرمایه گذاری بخش خصوصی در فعالیت ساختمانی نیز بیانگر تداوم رکود نسبی در تولید مسکن است. میزان سرمایه گذاری به قیمتهای جاری از سال ۱۳۹۷ به بعد تحت تاثیر افزایش قیمت مصالح، رشد قابل ملاحظه ای را تجربه کرده است. مقایسه ارقام رشد با نرخ تورم در هزینه تمام شده تولید ساختمان بیانگر ثبات نسبی حجم سرمایه گذاری واقعی در بخش ساختمان است. نکته قابل توجه اینکه در سال ۱۳۹۹ تداوم رشد قیمت در ۳ سال متوالی به عنوان عاملی جذاب جهت جذب سرمایه در این بخش عمل کرده است. این روند در سال ۱۴۰۰ با توجه به عدم تناسب قدرت خرید و رشد قیمت مسکن متوقف شده است. شایان ذکر است بر اساس آمارهای منتشره بانک مرکزی حجم کل سرمایه گذاری بخش خصوصی در فعالیتهای ساختمانی در سال ۱۴۰۰ به رقم ۴۶۰۰ هزار میلیارد ریال رسیده است که در مقایسه با رقم مشابه سال قبل افزایش ۴۱ درصدی را نشان میدهد. مقایسه این رقم با نرخ رشد ۳۵.۵ درصدی در شاخص بهای مصالح ساختمانی سال ۱۴۰۱ نسبت به سال قبل و همچنین رشد شاخص بهای نیروی انسانی حاکی از کاهش میزان واقعی سرمایه گذاری در بخش ساختمان است.

با مقایسه شاخص بهای یک متر مربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران با شاخص بهای نهاده های اصلی ساختمانی کشور میتوان نتیجه گرفت که شیب رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱ از رشد نهاده های تولید بیشتر بوده و نشانه ای دیگری از تداوم رکود در بازار مسکن همراه با کاهش قدرت خرید می باشد. زمین به عنوان یکی از ارقام اصلی تعیین قیمت ساخت و فروش مسکن حدود ۵۰ درصد قیمت تمام شده در شهرهای بزرگ مطرح است. به طور متوسط در شهر تهران، قیمت هر مترمربع زمین حدود ۱.۴ برابر قیمت یک متر مربع ساختمان مسکونی می باشد. نهاده زمین نیز در سالیان اخیر تحت تاثیر تلاطمات اقتصادی روندی صعودی را تجربه کرده است بر اساس آخرین آمارهای ارائه شده توسط بانک مرکزی شاخص قیمت زمین در سنوات گذشته به شدت افزایش یافته است بطوریکه این شاخص در شهرهای بزرگ کشور در سال ۱۳۹۷ بیش از ۴۷ درصد در سال ۱۳۹۸ بیش از ۶۶ و در سال ۱۳۹۹ حدود ۱۲۰ درصد افزایش یافته است. همچنین جو روانی ناشی از حفظ ارزش دارایی ها در مقابل ارز در کنار افزایش قیمت نهاده های ساختمانی از دلایل اصلی بروز تورم در بازارهای سرمایه ای در سالهای ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ بوده است؛ به گونه ای که با افزایش قیمت ابزارهای تامین مالی سمت تقاضا نیز کم اثر شده اند. بدین معنا که اگر متراژ مورد درخواست یک زوج متقاضی مسکن یکم را تنها ۷۰ متر مربع در نظر بگیریم، با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران در سال ۱۳۹۶ تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی زوجین میتوانست حدود ۴۵ درصد مبلغ مورد نیاز خرید خانه را برایشان فراهم نماید؛ در حالی که این میزان با استفاده از تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی زوجین در سال ۱۴۰۱ و در زمان کنونی از طریق اوراق حدود ۱۲ درصد از همین میزان را تامین می کند. نکته مهمتر میزان ثبات و پایداری در بازار مسکن است که ایجاد آن بستگی به افزایش قدرت خرید جامعه، ثبات در اقتصاد کلان، ثبات در بازارهای موازی، تولید و عرضه کارآمد مسکن منطبق بر تقاضا و وضع قوانین و اعمال سیاستهای حمایتی از تقاضای مصرفی بخصوص دهک های میان درآمدی دارد.

منبع: ماهنامه بورس امروز شماره ۹۱، بهمن ماه ۱۴۰۲