تثبیت‌کننده‌های قیمت‌های بالا در بازار مسکن
در شرایط فعلی، ضعف تقاضای مصرفی اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن به شمار می‌رود. عمده متقاضیان مصرفی به دلیل نبود اعتبار و ضعف درآمد به ناچار از بازار خرید مسکن خارج شده‌اند. بنابراین سرمایه‌گذاری برای مصرف انجام نمی‌شود بلکه عمده معاملات در شهر‌های بزرگ با هدف حفظ قدرت خرید پول صورت می‌گیرد. افزایش نسبت قیمت خرید به هزینه اجاره سالانه در شهر‌های بزرگ حاکی از همین تغییرات است.
به گزارش بورس امروز، در شرایط فعلی، ضعف تقاضای مصرفی اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن به شمار می‌رود. عمده متقاضیان مصرفی به دلیل نبود اعتبار و ضعف درآمد به ناچار از بازار خرید مسکن خارج شده‌اند. بنابراین سرمایه‌گذاری برای مصرف انجام نمی‌شود بلکه عمده معاملات در شهر‌های بزرگ با هدف حفظ قدرت خرید پول صورت می‌گیرد. افزایش نسبت قیمت خرید به هزینه اجاره سالانه در شهر‌های بزرگ حاکی از همین تغییرات است. ادامه ساخت واحدهای مسکونی بزرگ و افزایش سهم هزینه مسکن دهک‌های بالای درآمدی به معنای تشدید شکاف درآمد و ثروت در ایران است که خود آثار اجتماعی عمیقی خواهد داشت.
در سنوات گذشته در زمان‌هایی که درآمد‌های نفتی افزایش یافته است ساختمان به عنوان بازاری که مداخلات دولت در آن محدود بوده و بازار مورد توجه سرمایه‌گذاران بوده با جهش‌های زیادی در قیمت مسکن همراه بوده است، اما تحولات سال‌های پایانی دهه نود متفاوت است. در این سال‌ها به دلیل تحریم‌های بین‌المللی درآمد‌های نفتی تحریک‌کننده قیمت مسکن نیست و اثری از بیماری هلندی در بازار مسکن دیده نمی‌شود.
در اثر افزایش آگاهی و حساسیت معامله گران حرفه‌ای، بازار مسکن از بازاری با واکنش‌های بطنی به تحولات و ریسک‌های فرابخشی فاصله گرفته و هم اکنون مدتی است که پابه پای بازار سایر دارایی‌های نقدشونده‌تر حرکت می‌کند و نسبت به متغیر‌های کلان واکنش نشان می‌دهد.
این در شرایطی است که دولت برای انجام اصلاحات اقتصادی مورد نیاز کشور برنامه و سرمایه اجتماعی مناسب ندارد. بنابراین دور از انتظار است که در آینده نزدیک شاهد اقدام برای بهبود در مناسبات اساسی اقتصاد کشور باشیم. از این منظر ماندگاری شرایط موجود (هر چند نامطلوب و ناکارآمد) محتمل‌ترین سناریو ارزیابی می‌شود. به نظر می‌رسد محتمل‌ترین گزینه برای بازار مسکن حفظ روند فعلی است و برگ برنده‌ی مسکن در چنین شرایطی ریسک کمتر نسبت به سایر دارایی‌ها است. در این شرایط انتظار آن است که تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با هدف حفظ ارزش رشد قیمت‌ها را در محدوده تورم عمومی و حجم معاملات را در سطوح فعلی حفظ کند.
با توجه به سطوح بالای ریسک در سال‌های اخیر به نظر می‌رسد تنها افزایش قابل توجه، احتمال وقوع سناریو‌های بسیار بدبینانه قادر است سطح قیمت‌های مسکن را به طور جدی فراتر از تورم عمومی رشد دهد. در مقابل با فرض تحقق سناریویی که در آن با کاهش ریسک‌ها از فشار‌های موجود برای بالا نگه داشتن بهای دارایی‌ها کاسته شود امکان تعدیل قیمت مسکن به گونه‌ای که رشد بهای مسکن از تورم عمومی عقب بماند، وجود خواهد داشت.
در هر صورت و هم چون گذشته تورم عمومی عاملی تعیین‌کننده برای بهای اسمی مسکن خواهد بود. به نظر می‌رسد سطوح بالای تورم فعلی که ناشی از انتظار عمومی برای قیمت‌های بالاتر در شرایط ماندگاری ریسک‌ها و ناکارآمدی هاست هم چنان پایدار بماند.
تقریباً در هیچ یک از سناریو‌هایی که می‌توان برای بازار مسکن متصور بود امیدی به بازگشت تقاضای مصرفی به بازار در آینده نزدیک وجود ندارد. با توجه به روند تغییر قیمت دلار و پروفیل آهن (که یکی از اصلی‌ترین عوامل تأثیر‌گذار بر قیمت مسکن می‌باشد) می‌توان گفت قیمت دلار یکی از اصلی‌ترین عوامل تحریک‌کننده قیمت مسکن می‌باشد.
کمبود عرضه مسکن نیز در سال‌های پیش رو بیشتر احساس خواهد شد، چون واحدهای کمتری ساخته می‌شود. هنگامی که تقاضای مصرفی با افزایش درآمد و تعدیل قیمت‌ها به تدریج به بازار بازگردد، این کمبود عرضه می‌تواند فشار مضاعفی برای بالا ماندن قیمت‌ها ایجاد کند. این به ویژه در واحدهای با متراژ متوسط و کوچک که بیشتر مورد توجه قشر متوسط است، صادق خواهد بود.
منبع: ماهنامه بورس امروز شماره ۹۱، بهمن ماه ۱۴۰۲
