ادوار رونق و رکود بازار مسکن

به گزارش بورس امروز، مهمترین موضوع بخش مسکن از دیدگاه شهروندان قیمت زمین، مسکن و اجاره است. افزایش قیمت کالا‌ها و خدمات مصرفی تورم عمومی عمدتاً بر اثر فشار تقاضا افزایش هزینه تولید یا عوامل ساختاری اقتصادی روی می‌دهد ضمن اینکه احتمال یا انتظار تغییر در هر یک از مؤلفه‌های تأثیرگذار نیز می‌تواند موجب تغییر قیمت شود؛ مثلاً انتظار افزایش قیمت مسکن می‌تواند موجب انتقال به راست منحنی تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت مسکن شود. به همین ترتیب انتظار افزایش درآمد می‌تواند منحنی تقاضای مسکن را به سمت راست جابجا کند.

به دلیل اهمیت بخش مسکن در اقتصاد کشور به عنوان کالایی با دو کارکرد مصرفی و سرمایه‌گذاری، شناخت روند تغییرات بازار آن و آگاهی از فرصت‌ها و چالش‌های ورود به این بازار، چه با هدف تأمین سرپناه و چه با هدف سرمایه‌گذاری و کسب سود امری ضروری است؛ بازار مسکن در دهه‌های اخیر در کنار روند شتابان شهرنشینی و رشد فزاینده جمعیت – با وجود اجرای سیاست‌ها و برنامه‌های متعدد با نوسانات بسیاری همراه بوده است. در سمت تقاضا افزایش پیوسته قیمت مسکن در کنار کاهش درآمد واقعی خانوار‌ها به تدریج موجب کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن شده است. گروه کثیری از متقاضیان بالقوه مسکن را از فعلیت یافتن در قالب تقاضای مؤثر مسکن باز داشته است.

در سمت عرضه و ساخت مسکن نیز تولید مسکن در دهه‌های گذشته دارای روند ناپایداری بوده و چندین سیکل تجاری را تجربه کرده است. در سال‌هایی که چشم انداز بازار مناسب بوده، منابع مالی سرمایه‌گذاران به بخش مسکن وارد شده و ساخت و ساز نیز افزایش یافته است. در سال‌های رکود نیز با خروج منابع مالی از بازار، ساخت و ساز با کاهش مواجه شده است.

نرخ رشد پر نوسان قیمت مسکن در دهه‌های اخیر روند پلکانی به قیمت مسکن بخشیده است. نگاهی به روند قیمتی بازار، مسکن حاکی از ایجاد و تخلیه متناوب حباب در بازار مسکن ایران می‌باشد. سؤال قابل طرح ماهیت حباب مسکن و چرایی از بین نرفتن این عامل موقتی در بخش مسکن است؟

هر چند فرایند ترکیدن حباب برای کسانی که در قیمت‌های بالا اقدام به خرید دارایی‌ها کرده‌اند، ناگوار و پرهزینه است؛ ولی موجب تصحیح خطا در مسیر می‌شود و باعث می‌گردد قیمت دارایی‌هایی که بیش از ارزش ذاتیشان بالا رفته بود مجدداً اصلاح شود. هنگامی که حباب می‌ترکد برخی افراد زیان می‌بینند این زیان کمتر متوجه فعالان با تجربه در بازار می‌شود؛ زیرا این عده پیش از پایان یافتن رشد حباب، از بازار خارج می‌شوند؛ اما آن گروه از سرمایه‌گذاران که تجربه اندکی در مدیریت ریسک دارند و فریفته بزرگ شدن حباب می‌شوند، زیان می‌بینند؛ برای آنکه حباب به میزان بیشتری باد کند افراد بیشتری برای سرمایه‌گذاری لازم هستند. آخرین مراحل باد شدن حباب زمانی خواهد بود که تمایل افراد برای ورود به بازار رو به کاهش نهد. نکته حائز اهمیت تعداد افرادی است که بر اثر ترکیدن حباب آسیب می‌بینند؛ در صورتی که حباب‌ها در بازار دارایی‌هایی نظیر مسکن که با طیف وسیعی از افراد جامعه سر و کار دارد تشکیل شوند، موجب بروز مشکلات بزرگی خواهند شد. در این حالت نه تنها تعداد قابل توجهی از مردم بابت ترکیدن حباب به طور مستقیم آسیب خواهند دید؛ بلکه اقتصاد کلان نیز بر اثر متورم شدن و ترکیدن حباب دچار آسیب خواهد شد.

با توجه به ویژگی‌های بازار مسکن نظیر در اختیار داشتن سهم بالایی از ثروت خانوار، روابط پیشین با سایر بخش‌ها و اینکه تمام خانوار‌ها به لحاظ خدمات حاصل از آن نظیر سرپناه و…. با آن سر و کار دارند، حباب‌های قیمتی در بازار مسکن دارای آثار مخرب فراگیری هستند که به تبع آن کثیری از جامعه را تحت تأثیر قرار می‌دهند. به طور کلی حباب مسکن، مراحل شروع رونق حرکت سریع نقدینگی، شیدایی دائمی پنداشتن رونق بازار، کاهش رشد و ظهور در ترکیدن را سپری می‌نماید.

  شناخت حباب پیش از ترکیدن آن، برای مدیریت اقتصاد

بسیاری از افراد معتقدند که حباب‌ها پس از ترکیدن، شناسایی می‌شوند با این حال، علائمی وجود دارد که می‌توانند در تشخیص، حباب قبل از ترکیدن، آن کمک کنند. علائم احتمالی حباب شامل مواردی چون تمایل مردم به توهم تغییر اصول به تبع فراموشی پیشینه بازار ورود سرمایه‌گذاران جدید، توجه بالای رسانه‌ها و مردم به بازار مسکن افزایش تقاضای وام و از همه مهمتر رشد سریع نسبت قیمت به اجاره مسکن است.

  مبانی ادوار مسکن

عوامل مؤثر بر بازار مسکن را می‌توان به دو دسته درون‌زا و برون زا تقسیم کرد. عواملی که بر اثر عملکرد متغیر‌های درون بخشی مسکن، موجب تغییر کمی و کیفی عرضه یا تقاضا می‌ شوند؛ عوامل درون‌زا هستند. همچنین عواملی که بر اثر تغییرات سایر بخش‌های اقتصاد بر عملکرد بازار مسکن تأثیر می‌گذارند نیز از عوامل برونزا به شمار ‌می‌روند.

نگاهی به جهش‌های قیمتی گذشته، گویای تأثیر‌پذیری بازار مسکن از عوامل درون‌زا و برونزا است. درباره وزن این عوامل نیز هر چند بازار مسکن از عوامل برون بخشی متنوعی متأثر است؛ با این حال همچنان سهم شایانی از تحولات این بخش را می‌توان در قالب عوامل درون بخشی تحلیل و تفسیر کرد. به بیان دیگر، ساختار ادوار بازار مسکن عمدتاً به وسیله عوامل درون بخشی، شکل گرفته و طول و عرض آن توسط عوامل برون بخشی، تشدید یا تخفیف می‌یابد. بر این مبنا دو رویکرد عمده درباره کیفیت و کمیت شکل‌گیری سیکل‌های تجاری در بخش مسکن قابل تعریف خواهند بود.

رویکرد اول بر عوامل فنی و درون زای بخش مسکن تأکید دارد این عوامل ناشی از ساختار فنی ساخت و ساز به ویژه طول دوره ساخت هستند.

رویکرد دوم، عوامل کلان هستند که موجب تشدید – تخفیف یا تسریع-تأخیر دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن می‌ گردند. این دسته عوامل، عمدتاً متغیر‌های کلان اقتصادی نظیر میزان عرضۀ پول و حجم نقدینگی سطح عمومی قیمت‌ها درآمد‌های نفتی ساختار جمعیتی کشور سطح درآمد و پس انداز خانوار‌ها، سیاست‌گذاری‌های دولتی میزان سودآوری بازار‌های جایگزین و… را در بر می‌گیرد.

همان گونه که گفته شد رویکرد اول بر عوامل فنی و واقعی تولید مسکن استوار است. بر اساس این رویکرد در کوتاه مدت واکنش عرضه مسکن به تغییرات قیمت، اندک است؛ از این رو پس از تحریک بازار و افزایش قیمت‌ها تقاضای اخذ پروانه ساختمانی زیاد می‌شود؛ ولی به علت ماهیت زمان بر تولید مسکن بازار با مازاد تقاضا روبه رو می‌شود که بازار مسکن را به سمت حباب قیمتی حرکت می‌دهد در این مقطع جهش قیمتی مشاهده می‌شود که تقریباً به اندازه جمع (مرکب) اثر تورم‌های چند سال قبل است. در واقع سرمایه‌گذاران متأثر از قیمت‌هایی که رشد کرده‌اند اطمینان بیشتری به خود پیدا می‌کنند و پول بیشتری به بازار تزریق می‌کنند. بیشتر سازندگان بعد از مشاهده افزایش قیمت و سوددهی مناسب ساخت و ساز، منابع مالی خود را به این بازار تزریق می‌نمایند. در بدترین زمان ممکن برای شروع سرمایه‌گذاری پس از اشباع بازار نیز رشد قیمت‌های اسمی مسکن، متوقف می‌شود. با توجه به زمان ساخت، پروژه‌های ساخته شده این گروه در دوران رکود به بهره‌برداری می‌رسد؛ در نتیجه، این گروه عمدتاً از سود مورد انتظار بهره‌مند نمی‌شوند (به تله افتادن سرمایه). در واقع این سازندگان پروژه‌های خود را در رونق شروع می‌کنند و در رکود می‌فروشند! نگاهی به روند صدور پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که عمده سازنده‌ها به همین طریق عمل می‌کنند. این افراد با عرضه انبوه مسکن در دوره رکود موجب تعمیق رکود می‌شوند.

سازندگان پول لازم که در دوران رکود به قیمت‌های پایین تن می‌دهند نیز در همین گروه طبقه‌بندی می‌شوند.

سرمایه‌گذارانی که تحت تأثیر جمع قرار دارند این طور خودشان را تسلی می‌دهند که به همراه دیگران مرتکب خطای سرمایه‌گذاری شده اند. بدیهی است که عوارض این نگرش، از لحاظ حرفه‌ای و از لحاظ آسیب اعتماد به نفس کمتر از زمانی است که در عملکرد اشتباه خود تنها باشند. این موضوع، تأثیر گرفتن افراد حرفه‌ای از جمع را نیز توجیه می‌ کند.

  نکات کلیدی ادوار بازار مسکن

نرخ رشد قیمت مسکن بر خلاف تورم عمومی از یک روند تقریباً هموار برخوردار نیست (افزایش قیمت مسکن به صورت پلکانی است). نرخ رشد قیمت مسکن در برخی سال‌ها بیشتر و در برخی از سال‌ها کمتر از تورم عمومی است.

منحنی نرخ رشد قیمت مسکن دارای یک روند سینوسی است که حول تورم عمومی نوسان می‌یابد. نوسانات نرخ رشد قیمت زمین از نوسانات نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر بوده است. نوسانات نرخ رشد قیمت مسکن از نوسانات نرخ رشد اجاره مسکن بیشتر بوده است. نوسانات نرخ رشد اجاره مسکن از نوسانات تورم عمومی بیشتر بوده است.

شواهد بازار مسکن ایران حاکی از آن است که تهران شهر پیشتاز در ادوار بازار مسکن بوده و تحولات در آن با اندکی تأخیر به سایر شهر‌های بزرگ و کوچک تسری می‌یابد. البته نوسانات در، تهران غالباً بیشتر از کلان شهر‌ها و در کلان شهر‌ها، بیشتر از شهر‌های کوچک و در شهر‌های، کوچک بیشتر از روستا‌ها می‌باشد. بخشی از این مسأله ناشی از حضور کمرنگ سازندگان با هدف مصرف شخصی در تهران است. اکثر ساخت و ساز‌ها در تهران و کلان شهر‌ها به وسیله بساز بفروش‌ها انجام می‌شود که اساساً با سرمایه حداقلی در این بازار حضور دارند. با شروع رکود و کاهش تزریق منابع مالی به پروژه‌ها توان مالی بساز بفروش‌ها تحلیل می‌رود؛ در حالی که در شهر‌های کوچک و روستا‌ها این موضوع کم رنگ‌تر است.

  عوامل مؤثر بر رونق و رکود بازار مسکن

علاوه بر عوامل درون بخشی، عوامل متنوع برون بخشی نیز می‌توانند موجب تشدید تخفیف با تسریع تأخیر در ادوار بازار مسکن گردند: سیاست‌های پولی و مالی، سیاست‌های توسعه و صنعتی، سطح درآمد و پس انداز خانوار‌ها، ساختار جمعیت کشور، مداخله دولت در تأمین مالی خرید مسکن، طرح نوسازی بافت‌های فرسوده، قیمت حامل‌های انرژی، میزان سودآوری بازار‌های جایگزین درآمد نفتی، مالیات‌ها و عوارض فرایند صدور مجوز‌های ساختمانی و…. در تعیین قیمت مؤثرند.

نگاهی به سیکل‌های گذشته بازار مسکن موید اثرات قابل توجه عوامل تشدید – تخفیف، تسریع –تأخیر بر بازار مسکن است.

خصوصیت عوامل تشدید تخفیف یا تسریع تأخیر ادوار بازار مسکن این است که معادلات و پیش بینی‌های منطقی را تحت الشعاع قرار می‌دهد و طول و عرض ادوار بازار مسکن را با تغییرات غیر قابل انتظار مواجه می‌ سازد. به این ترتیب که اگرچه کارشناسان رشد قیمت و رونق معاملات در بازار مسکن را پیش‌بینی می‌کردند و وضعیت عوامل تأثیرگذار بر بازار به گونه‌ای بود رشد قیمت در بازار مسکن را ناگزیر می‌نمود؛ ولی برخی عوامل عمدتاً برون بخشی، موجب تشدید رشد قیمت در این سال‌ها گردیده اند. پس همواره باید در نظر داشت که روند پیش بینی شده در بازار مسکن ممکن است تحت تأثیر عواملی با تغییر مواجه شود. این مقدمه از این جهت بیان شد تا توجه شود که در بسیاری از مواقع روند حرکت بازار مسکن از محدودۀ انتظارات عقلایی خارج می‌ شود. بر این اساس لازم است در کنار نگاه به اصول منطقی حاکم بر بازار شوک‌ها و تغییرات جانبی تحمیل شده از بیرون به این بازار نیز رصد گردد.

نویسنده: بهروز ملکی – کارشناس بخش مسکن

منبع: ماهنامه بورس امروز شماره ۹۰، دی ماه ۱۴۰۲