استفاده از املاک برای ورود به بورس

شرکتهای هلدینگ و نقش آنها در بازار سرمایه از اهمیت ویژه ای برخوردار است. توسعه این نوع از شرکت ها توسعه فضای کسب و کار و  به دنبال آن رونق اقتصادی کشور را به همراه دارد. می توان گفت ساختار این بنگاه های اقتصادی سبب می شود تا ضمن  شفافیت پذیری، پاسخگویی و مسئولیت پذیری، سرمایه ها به نهادهای مناسب هدایت شوند (اصل کارایی تخصیصی) و پروژه های جدید و دراز مدت اقتصادی به خوبی اجرایی می شوند. در این میان تامین مالی هلدینگ ها  نکته ای است که نباید نسبت به آن بی توجه بود. هلدینگ ها زمانی بهره وری کاملی دارند که خود از دورن، ساختار و تشکل مناسبی داشته باشند و موفقیت این شرکت ها به شدت به تامین مالی آن بستگی دارد.

از این رو با حامد فقرایی مدیرعامل سرمایه گذاری اقتصاد شهر طوبی به گفتگو نشسته ایم . وی معتقد است که این مجموعه به دنبال آن است تا با تشکیل یک پرتفوی قوی بتواند جریان نقدی مستمری را در  بلند مدت از طریق بازار سرمایه  داشته و در این راه از ابزارهای بازار سرمایه بهره بگیرد .آنچه در پی می آید حاصل گفتگوی بورس امروز با مدیرعامل سرمایه گذاری اقتصاد شهر طوبی است.

در مورد منابع تامین مالی هلدینگ میلاد شهر به عنوان سهامدار عمده این مجموعه لطفاً توضیحاتی را بفرمایید، با توجه به آنکه یکی از راه های تامین مالی شهرداری ها، انتشار اوراق صکوک است و بسیاری از شهرداری ها در مناطق مختلف در بازار سرمایه چنین فعالیتی را دنبال می کنند که می توان شهرداریهای مشهد، اصفهان و … را مثال زد که در بخش حمل و نقل شهری به تامین مالی از طریق بازار سرمایه پرداخته اند. آیا نیز  شما در راستای تامین مالی از ظرفیت های تامین سرمایه تمدن که بخشی از سهام آن در اختیار بانک شهر است، استفاده می کنید؟

البته باید میان شهرداری تهران و سازمان بازنشستگی شهرداری تهران تفکیک قائل شد. سازمان بازنشستگی شهرداری بیشتر بدنبال تامین آتیه بازنشستگان  وابسته به خود که عمدتا نیروهای شاغل در شهرداری و شرکتهای وابسته بوده اند از جمله آتش نشانی، است. در عین حال بخشی شرکت های اقماری نیز  که با شهرداری قرارداد دارند، شامل این خدمات نیز  می شوند. در نتیجه استفاده از ظرفیت های تامین سرمایه مذکور چندان متصور نیست.

آیا سازمان بازنشستگی شهرداری از پرتفوی بورسی برخوردار است؟

سازمان بازنشستگی شهرداری تاکنون به تشکیل پرتفوی بورسی و سهام توجه نکرده و به فکر آن نبوده است.  اما با انتصاب مدیریت جدید هلدینگ، تمایل بیشتری در این زمینه وجود دارد و مدیرت جدید بنا را بر آن  گذاشته است تا پرتفوی غیر بورسی را به سمت پرتفوی بورسی هدایت کند. با توجه به اینکه پیش از این مجموعه تعدادی مایملک داشته،  بیشتر به دنبال استفاده از آن و تشکیل یک پرتفوی است که بتواند یک جریان نقدی مستمر بلند مدت را در بازار داشته باشد.

آیا قصد دارید پرتفوی غیر بورسی خودتان را با عرضه در بازار سرمایه بورسی کنید؟ یا قصد فروش آن را دارید تا از محل فروش در بازار سرمایه ، سرمایه گذاری کنید؟ آیا برنامه ای هم برای  بورسی کردن شرکت های زیر مجموعه خود دارید ؟

۷ شرکت در زیر مجموعه هلدینگ میلاد شهر قرار دارد و اگر قرار باشد شرکتی وارد فرابورس شود،  همین شرکت سرمایه گذاری اقتصاد شهر طوبی است . فعالیت بقیه شرکت ها به گونه ای  نیست که بتوانند وارد بورس شوند. به عنوان مثال فعالیت یکی از آنها از تامین نیروی کار است.

همچنین ممکن است ابعاد آنها به گونه ای نباشد که مزیتی در ورود آنها به بازار بورس و فرابورس داشته باشند.

املاک سرمایه گذاری اقتصادشهرطوبی آیا ارزش گذاری شده اند؟

این شرکت هیچ گونه ملکی در اختیار ندارد و دارایی آن بیشتر سهام و اوراق است. در حال حاضر دارایی های این شرکت  ۵۵ درصد به شکل سهام و مابقی در اوراق با درآمد ثابت  سرمایه گذاری شده است. تمرکز پرتفوی سهام این شرکت عمدتا صنایع فلزات اساسی و پتروشیمی و شیمیایی است. یکی از اهدافی که در این شرکت به دنبال آن هستیم افزایش سرمایه است و در صورت انجام و موافقت سازمان بورس، منابع آزاد هلدینگ میلاد شهر از طریق افزایش سرمایه به این شرکت تزریق شده و در نهایت در سهام شرکتهای بورسی و فرابورسی سرمایه گذاری خواهد شد. یکی از معیارهای سرمایه گذاری برای این شرکت نیز، دارا بودن نسبت سود نقدی به قیمت بالا است، به طور ساده تر شرکتهایی که سود نقدی بالاتری تقسیم می کنند، در اولویت سرمایه گذاری قرار دارند.

چطور شد که سازمان بازنشستگی شهرداری تهران چنین  انتخابی را مد نظر قرار داد ؟

شهرداری نهادی است که سرو کار زیادی با املاک دارد و  این موضوع موجب شده است تا  ایده تامین سرمایه نیز به سمت ملک حرکت کند. ولی برنامه آن است که وزن سرمایه گذاری در املاک از طریق سرمایه گذاری بورسی کاهش یابد .

نسبت این ازرش مشخص شده که چقدر آن در اوراق و چقدر آن ملک و چقدر در بازار سرمایه سرمایه گذاری شده است؟

درحال حاضر عمده سرمایه گذاری های این مجموعه متمرکز در  سهام شرکت های تابعه ای است که در واقع در راستای زنجیره ارزش سازمان بازنشستگی شهرداری است، البته سرمایه گذاری اقتصاد شهر طوبی از این قاعده مستثنی است.

بحران صندوق های بازنشستگی چند سال قبل از اصفهان شروع شد ، آیا شما هم برای تامین منابع صندوق بازنشستگی با مشکل روبرو هستید؟ برنامه ای برای افزایش سرمایه های بازنشستگان شرکت دارید؟

هدف اصلی مجموعه حرکت به سمت سرمایه گذاری در بورس است و یکی از دلایل این اقدام تامین آتیه بازنشستگان است. برنامه ای حداقل ۳۰ ساله در نظر گرفته شده است. برآوردها و پیش بینی های ما که عمدتا بر مبنای نتایج ۱۰ تا ۱۲ سال اخیر بازار سرمایه استوار شده است نشان داده که این امر و حل نبود منابع کافی برای پرداخت مستمری قابل حل است.

این طرح از چه زمانی اجرایی خواهد شد؟

فرآیندها ی آن در حال انجام بوده و در مراحل آخر و البته مهمی قرار داریم. برای مثال صندوق های موجود و قوانین حاکم بر آنها از جمله حد نصاب ها در سرمایه گذاری جوابگوی نیازهای آتی نخواهد بود و ممکن است برای تسهیل نوع خاصی از صندوق به لحاظ قوانین و شرایط سرمایه گذاری نیاز باشد که در نتیجه نیازمند تبادل نظر با سازمان بورس و سایر نهادهای مربوطه وجود داشته باشد.

اشاره شد که طول مدت برنامه ۳۰ ساله است، چرا؟

با توجه به آنکه فرض کنیم برای افرادی که به تازگی استخدام شده اند صندوق تاسیس شود در نتیجه حداقل تا زمان بازنشستگی اولین گروه ۳۰ سال فاصله زمانی وجود دارد البته تمامی اقدامات از نظر قواعد مورد نیاز جهت مدیریت و اقدامات مربوطه انجام شده است.

چشم انداز شما از بازار سرمایه در مقایسه با سایر بازارهای موازی آن از جمله بازار مسکن و بازار ارز و … چیست؟

بازارهای مختلف به صورت مستقیم و غیر مستقیم از بازار ارز تاثیر می گیرند و در حال حاضر پیچیدگی زیادی بین متغیرهای این بازارها وجود دارد و چندان قابل پیشی بینی نیستند.  قدرت بانک مرکزی در کنترل نرخ ارز، پیوستن به FATF یا رد آن، مقدار فروش نفت و تحریمهای ترامپ هر کدام تاثیرات خود را دارند . حتی کاهش میزان فروش نفت نیز در قیمت ارز موثر است. در صورت افزایش نرخ ارز احتمال افزایش سوداوری شرکتها وجود دارد اما در شرایط فعلی برآیند اثر عوامل موثر بر روی نرخ ارز  و همچنین سود آوری شرکتها را نمی توان به درستی تخمین زد اما به شخصه فکر می کنم تا ۶ ماهه اول سال بازار خوبی داشته باشیم.

فکر می کنید بازار سرمایه تا چه میزان از نظر کسب بازدهی با بازار ارز فاصله دارد و آیا این بازار توانسته تا پاسخگوی سرمایه گذاران خود باشد؟

تاثیر تغییر قیمت ارز بر روی بازار سرمایه با فاصله زمانی همراه است. در سال ۹۰ تا ۹۱  بازار سهام حرکت خود را با فاصله ای ۸۰ تا ۹۰ روزه نسبت به آغاز حرکت بازار سهام شروع کرده و تا ۲۵۰ روز بعد از ثبت قله در بازار ارز ادامه داشته است . در سال ۹۶ – ۹۷ ، نیز همین فاصله ۸۰ تا ۹۰ روزه را داشتیم با این حال اینکه اوج نرخ ارز را کجا ببینیم و آیا اینکه آن ۲۵۰ روز در مورد قبلی، مجدداً تکرار می شود یا خیر؟ بستگی به شرایط فعلی دارد و الزامی به تکرار آن وجود ندارد. در حال حاضر شرایط هم تغییر کرده است، آن زمان شرایط فروش خیلی بهتر بوده است اما حالا پیچیده تر  شده است.

قبل از تشدید تهدیدات در عرصه بین المللی علیه کشورمان، یکسری از سرمایه ها بازدهی خوبی داشتند، با تحریم محصولات فولادی، پتروشیمی کشورمان باز هم شما نسبت به سودآوری این محصولات خوشبین هستید؟

برای مثال یکی از این بخش ها معدنی ها مانند سنگ آهن است که نرخ فروش محصولات آن وابسته به نرخ فولاد است. به عنوان مثال مسلماً فروش سنگ آهن به واسطه کاهش فروش فولاد کاهش خواهد یافت و برعکس و باید دید مقدار فروش شرکتها به چه نحو است. چند ماهه اول امسال می تواند نشان دهد که آیا این محصولات به میزان گذشته فروش دارند یا خیر؟

برخی از صنایع پیمانکاری، غذایی و شوینده به دلیل آنکه محدودیتهای صادراتی کمتری برای آنها ایجاد می شود ، بازار نسبت به آنها مثبت است. آیا شما جهت خود را به سمت این نوع سرمایه گذاری ها تغییر می دهید؟

بیشتر به دنبال شرکت های بزرگ هستیم، شرکت های کوچک دستخوش نوسان و دستکاری قیمت می شوند و ممکن است  در دوره بعد وضعیت آنها فرق کند یا اینکه میزان فر وش آنها در سودآوری آنها نقشی نداشته باشد، در نتیجه ترجیح می دهیم شرکت هایی را انتخاب کنیم که به لحاظ بنیادی کمتر پیچیده باشند و سودآوری آنها به نسبت سایر شرکتها، با دقت بالاتری قابل تخمین زدن باشد.

نظر شما در مورد صنعت خودروسازی چیست ؟

به صورت کلی شرکتهایی که در این صنعت قرار دارند، با توجه به شرایط فعلی با کاهش فروش همراه شده اند و از طرفی هزینه های مالی سر سام آور آنها موجب شده است که بسیاری از آن ها زیانده شده و حتی مشمول ماده ۱۴۱ قانون تجارت شوند. بیشتر افزایش قیمت چنین شرکت هایی، بحث افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی در راستای خروج از شمولیت ماده مذکور بوده و چندان دلیل بنیادی و مبتنی بر سودآوری ندارند. اگر قیمت سهم ایران خودرو قبل از افزایش سرمایه از محل تجدید ۶۰۰ تومان شود، در واقع مانند آن خواهد بود که بعد از افزایش سرمایه به ۱۰۰ تومان رسیده باشد و این در حالی است بازار و فعالین بازار نظر این را دارند که قیمت سهام نباید به زیر ارزش اسمی افت کند که البته از نظر من این اشتباه خواهد بود و دلیلی بر این امر وجود ندارد، از طرفی به لحاظ بنیادی به نظر می رسد حتی اگر همه مشکلات این شرکت هم حل شود، ایران خودرو با این قیمت و سود آوری سنخیتی ندارد. همچنین شرکت به دنبال سرمایه گذاری در شرکت هایی است که فروش محصولات آن ها مبتنی بر دلار باشد(نسبت به تغییرات نرخ ارز پوشش داشته باشد) و از طرفی مشمول قیمت گذاری های دولتی نباشد.